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首创置业出售物业合同

2021年9月30日，首创置业正式从港交所退市，结束了其18年的上市历程。作为北京市属国企背景的老牌房企，首创置业曾以住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体及土地一级开发为四大核心业务，一度跻身中国房地产行业TOP50。然而，退市仅一个月后，这家企业便将旗下两大物业平台摆上货架——11月1日，北京产权交易所披露信息显示，首创置业拟转让首置物业服务有限公司100%股权及首万誉业（上海）物业服务有限公司51%股权，交易总底价达6.97亿元。这一动作不仅标志着首创置业剥离非核心资产的决心，更折射出房地产行业深度调整期内，企业通过出售优质物业资产缓解资金压力的普遍选择。

交易背景：退市后的战略收缩与资金突围

首创置业出售物业的决策，源于其退市前后持续恶化的财务状况。2020年至2021年中期，公司利润规模大幅下滑，同比跌幅分别达53.7%和73.4%，而资产负债率则持续走高。退市前，首创置业的股价长期处于低迷状态，市值缩水导致股权融资功能基本丧失，维系上市公司运营的成本却居高不下。据首创集团战略总监邓文斌披露，由于股权结构限制，大股东及内资股东持股比例已达上限，企业几乎失去增资空间。在此背景下，剥离物业资产成为快速回笼资金的最优解。

与此同时，行业环境的剧变也迫使首创置业加速战略转型。2021年，房地产行业“三道红线”监管持续收紧，叠加市场销售疲软，房企普遍面临现金流压力。物业板块作为房地产产业链中少有的现金流稳定、抗周期能力强的优质资产，成为房企“自救”的重要筹码。首创置业并非孤例——同期，富力、蓝光、花样年等房企均通过出售物业股权缓解债务压力。对于首创置业而言，出售物业不仅是“止血”之举，更是其向“城市发展综合运营商”转型的关键一步。退市后成立的首创城发集团明确提出，将聚焦城市更新、产业园区等轻资产业务，而传统物业管理则被划入“非核心板块”。

标的详情：两大物业平台的资产成色

首置物业：2000万㎡版图的核心资产

首置物业成立于2012年5月，注册资本1亿元，是首创置业旗下核心物业品牌。截至2020年底，其服务范围覆盖全国32座城市及海外4座城市，管理项目74个，服务面积达2000万平方米，业务涵盖住宅、商业、写字楼、长租公寓等多元业态，拥有23家分支机构。作为国有独资企业，首置物业的客户多为母公司关联企业，例如2020年6月与首创钜大（首创置业控股的奥特莱斯运营平台）签订的三年期物业管理框架协议，为其提供了稳定的收入来源。

首万誉业：万科合作基因的“混血平台”

与首置物业的“纯国资血统”不同，首万誉业是首创置业与万科物业于2015年合资成立的平台，首创置业持股51%，万科物业持股49%。成立初期，首创置业曾将800万平方米物业资源注入该平台，并引入万科物业“睿服务”体系，由万科派遣核心团队负责运营。这种“国企资源+民企管理”的模式，一度被视为行业合作典范。首万誉业主要服务首创置业旗下北京、天津、上海等城市的开发项目，凭借万科物业的品牌背书和标准化服务，其管理规模和服务品质在业内具有一定竞争力。

财务数据：低溢价背后的资产估值逻辑

此次交易的定价策略，反映出首创置业对资金快速回笼的迫切需求。根据挂牌信息，首置物业100%股权的转让底价为4.5亿元，首万誉业51%股权的转让底价为2.47亿元，两者合计6.97亿元。从财务指标看，这一价格对应着较低的估值溢价。

以首置物业为例，截至2021年8月31日，其营业收入达9987.55万元，资产总计1.54亿元，负债5318.2万元，所有者权益1.01亿元。以此计算，4.5亿元的转让底价对应市净率约4.46倍，而同期A股物业上市公司的平均市净率超过8倍。首万誉业的估值同样偏低——其51%股权对应2.47亿元底价，按2020年净利润推算，市盈率不足15倍，远低于万物云、绿城服务等头部企业30倍以上的市盈率水平。

低溢价的背后，是首创置业对交易效率的优先考量。2021年下半年，物业板块上市难度显著增加，排队企业数量激增，审核周期延长，通过IPO融资的不确定性大幅上升。选择产权交易所挂牌转让，既能快速锁定资金，又可避免上市过程中的合规风险。此外，首置物业与母公司的强关联交易也影响了估值——2020年，其来自首创置业关联方的收入占比超过60%，独立运营能力较弱，这使得潜在受让方对其未来盈利稳定性存在顾虑。

市场影响：行业洗牌中的物业资产重构

首创置业出售物业的交易，对市场产生了多重连锁反应。从短期看，这笔交易为企业注入了宝贵的现金流，6.97亿元资金将优先用于偿还债务和补充运营资金，缓解了退市后的流动性压力。据首创城发集团总经理范书斌透露，资金回笼后，企业将重点投入城市更新和产业园区运营，加速向“轻资产城市运营商”转型。

对物业行业而言，此次交易进一步加剧了市场分化。头部物业