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住宅用地到期续租合同

一、续期政策概述

住宅建设用地使用权期限届满后的续期管理，已形成以自动续期为核心、差异化处理为补充的政策体系。根据现行规定，普通住宅与非普通住宅在续期流程上存在显著区分。普通住宅采用自动续期+无需申请模式，土地使用权到期后系统自动延续20年使用权限，产权人无需前往不动产登记部门办理额外手续，仅需在规定时限内完成费用补缴即可。这种设计极大简化了续期流程，降低了产权人的操作成本。非普通住宅则实行申请续期+有偿审批制度，产权人需在使用权届满前12个月向当地自然资源部门提交书面申请，说明续期年限、用途变更意向等核心信息，经规划部门审核通过后方可办理续期手续。值得注意的是，2025年最新政策特别强化了特殊群体的保障措施，对于低保家庭、孤寡老人等困难群体，可凭相关证明材料申请20%-50%的续期费用减免，且允许最长10年的分期支付周期，有效缓解了特殊群体的经济压力。

二、续费标准细则

（一）普通住宅续费标准

普通住宅的续费标准实行全国基准价+地方调节机制。目前全国统一基准为按建筑面积15.6元/平方米计算，这一标准是综合考虑土地出让金平均水平、居民支付能力等因素后确定的。以一套建筑面积120平方米的普通商品住房为例，其续期费用计算公式为120平方米×15.6元/平方米=1872元，即可完成20年的使用权续期。部分城市根据当地经济发展水平和房地产市场状况，对基准价进行适当调整，如东部沿海某发达城市将标准上浮至18.2元/平方米，而西部某省会城市则下调至14.8元/平方米，但总体浮动范围控制在±10%以内。此外，2025年新规引入年缴制替代传统的一次性补缴模式，产权人可选择按年度缴纳续期费用，标准不超过房屋评估价值的1%，进一步降低了一次性支付压力。

（二）非普通住宅续费标准

非普通住宅主要包括别墅、商业配套用房等类型，其续期费用采用价值比例法计算，区间为房屋评估价值的10%-30%。具体比例由地方政府根据土地用途、区位等级、续期年限等因素综合确定。以一套评估价值800万元的独栋别墅为例，若当地规定续期比例为15%，则续期费用为800万元×15%=120万元。对于续期年限，非普通住宅实行弹性制度，产权人可在20-70年范围内自主选择，但续期年限越长，对应的比例系数越高。例如续期20年按基准比例10%计算，续期70年则需按30%的上限比例缴纳。值得注意的是，非普通住宅同样适用特殊群体减免政策，如残疾人家庭可凭残疾证明申请30%的费用减免，且分期支付期限最长可达15年，年化利率按同期LPR的60%执行。

三、续期费用计算方式

（一）基础计算模型

当前主流的续期费用计算方式主要有三种：第一种是面积基准法，适用于普通住宅，公式为续期费用=建筑面积×地方基准价，其中地方基准价由各省市自然资源部门每三年调整一次并向社会公布；第二种是价值比例法，适用于非普通住宅，公式为续期费用=房屋评估价值×续期比例×年限系数，年限系数按续期时长阶梯式递增，每增加10年系数上浮5%；第三种是基准地价法，主要适用于土地面积较大的独立式住宅，公式为续期费用=区域基准地价×土地使用权面积×调节系数×续期年限，其中调节系数根据土地用途、容积率等因素确定，取值范围为0.3-1.2。

（二）特殊情形处理

在实际操作中，存在多种特殊情形需要进行差异化计算。对于房龄超过30年的老旧住宅，可享受10%-20%的费用折扣，以鼓励存量住房的维护和更新；历史保护建筑在办理续期时，若承诺继续承担保护义务，可申请最高50%的费用减免；因城市规划调整导致土地用途变更的，按就低不就高原则确定续期标准，即若变更后用途的续期费用标准低于原用途，按新标准执行。此外，2025年政策新增绿色建筑奖励条款，获得国家绿色建筑三星认证的住宅，续期费用可减免15%，推动住房建设的可持续发展。

四、法律依据体系

（一）国家层面立法

我国住宅用地续期制度的法律框架已形成多层次体系。《民法典》第三百五十九条明确规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。这一条款确立了自动续期的基本原则。2023年修订的《城市房地产管理法》进一步细化，明确住宅用地自动续期无需权利人另行申请，从法律层面消除了产权人的申请顾虑。2024年住建部发布的《关于完善住宅建设用地使用权续期制度的指导意见》，首次提出普通住宅免缴土地出让金，改按年缴纳使用费的改革方向，为2025年政策调整奠定了基础。

（二）地方实施细则

各省市根据国家法律法规制定了具体实施办法。如《北京市住宅建设用地使用权续期管理办法》规定，普通住宅续期申请通过一网通办平台办理，审核时限压缩至7个工作日；《上海市不动产登记条例实施细则》明确续期费用缴纳后，不动产登记簿应注明新的使用期限，并换发不动产权证书。值得注意