【华西-2025研报】公募REITs周速览：市场渐暖.pdfVIP

证券研究报告|固收研究报告

[Table_Date]

2025年12月28日

[Table_Title]

市场渐暖

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公募REITs周速览（2025年12月22-26日）

评级及分析师信息

分析师：姜丹

[Table_Summary][Table_Author]

本周（2025年12月22-26日）中证REITs全收益指数收

邮箱：jiangdan3@

于1014.8点，周度上涨1.56%，在连续多日下跌后，重回SACNO：S1120524030002

1000点以上。周内来看，周一周二延续上周下行趋势，累计跌

幅达1.54%，周二录得2025年1月以来市场最低点位978.6。

周三周四强势上涨，累计涨幅达3.32%，周五收盘略跌。截至分析师：郑日诚

邮箱：zhengrc@

12月19日，我国已上市交易的78只REITs总市值收于2199

SACNO：S1120524040003

亿元，环比+2.71%，其中流通市值1210亿元。

►二级市场：各类资产普涨，成交活跃度边际提升

本周除了市政环保（-1.48%）、能源设施（+0.03%）两

类经营权REITs外，其他资产类型迎来普涨，67只REITs收

涨，仅11只收跌。涨幅靠前的是租赁住房（+3.59%）、仓储

物流（+2.57%）和产业园区（+2.16%）。

租赁住房板块本周涨幅最大达3.59%，8只个券全部上

涨。租赁住房板块流通性较好，项目基本面经营正常，容易受

分母端折现率调整的影响，每逢大幅度的调整后即是较好的交

易窗口，目前板块分派率在3.17%，较7月1日的2.79%仍有

一定性价比，可以关注分派率明显高于3%的项目，如招商基

金蛇口租赁、汇添富上海地产、华泰苏州恒泰。

华润有巢第一次采用向原持有人配售方式进行扩募，扩募

前老项目分派率约3.12%，扩募新项目分派率约3.63%，扩募

完成后合并分派率约3.33%，本次扩募分派率提升21bp，具有

较高的参与价值。截至12月26日华润有巢项目收盘价2.974

元/份，扩募份额价格上涨了17.5%，按照本周五收盘价计算的

合并分派率约3.16%，仍处于较高水平，可以继续关注。

仓储物流板块本周上涨2.57%位列第二，仅华安外高桥收

跌（-2.48%），其余10只个券均上涨。仓储物流领域不同区

域子市场情况差别较大，子市场表现优异的项目值得关注。华

安外高桥为位于上海市浦东新区外高桥物流园区二期的四个仓

储物流项目，三季度报告显示出租率为96.8%，租金单价

47.89元/平方米/月，租金收缴率达99.8%，加权平均剩余租期

为745.81天。近期下跌或是受解禁份额较大冲击，12月25日

有近60%的份额解除限售，目前分派率约4.16-4.26%，基本面

和区位条件优秀，值得关注本次解禁带来的交易机会。

中金普洛斯项目由10个仓储物流园组成，总市值达64亿

元，资产组合分布于北京、广州、苏州、青岛、江门、重庆等

地，风险分散性较好，原始权益人未来租户储备相对充足，主

动管理能力强，项目分派率较高，值得配置型账户关注。

市政环保板块本周下跌1.48%，主要受济南能源供热、绍

兴原水水利分别大幅下跌4.39