低利率环境下的REITs价值再审视系列二：REITs分红拆解，配置价值如何？-251224-申万宏源.pdfVIP

券

研

究

2025年12月24日

REITs分红拆解，配置价值如何？

债

券——低利率环境下的REITs价值再审视系列二

策

略

⚫分红是REITs的核心收益来源，但高分红≠高收益——因分红中包含大比例本金返还，表

观分红率既不可跨类型比较，也无法与其他大类资产进行有效比价。本文对两类主流的分

相关研究

《见微知著，把握REITs产品脉络红拆解方法进行测算，并进一步提出一种基于等额本息假设的简化拆分方法，为投资者评

证——公募REITs投资指南系列一：从估REITs实际分红率提供一种简洁、直观的新思路。

券发行到上市》2025/10/22

研

究⚫REITs分红的制度基础：分配金额以合并净利润为基础进行合理调整，既避免非现金因

报证券分析师素稀释分红，又通过刚性预留确保分红不透支资产维护与债务偿付能力。分红免税优势

告

黄伟平A0230524110002显著，仅ABS因向项目公司提供股东借款而取得的利息收入须按3%税率缴纳增值税，

huangwp@其余环节基本无额外税负。

杨雪芳A0230524120003

yangxf@⚫分红现状与结构特征：截至2025/12/23，公募REITs已上市78只、累计分红279亿

研究支持元。其中，23只特许经营权REITs贡献187亿元分红（占比67%），显著高于55只产

曹璇A0230125070001权REITs的91亿元。分红节奏呈现清晰季节性，集中于4月（年报）、8–9月（半年报）

caoxuan@窗口，11–12月为次高峰。2024–2025年，单只REITs年均分红次数略有回落，各资产

联系人

类型表现分化，交通、仓储物流、消费类高于均值，能源、园区类稳定性有所减弱。从

曹璇A0230125070001

执行力度看，特许经营权REITs实际分配比例达100.4%，基本“应分尽分”，产权REITs

caoxuan@

为91.7%，略高于90%监管要求。

⚫如何区分“本金返还”与“实际分红”，还原实际分红率？

✓折旧摊销扣除法：以25Q3为例，产权REITs的分红率由3.9%降至0.9%，特许经营权

REITs由8.9%大幅降至2.6%；该方法逻辑直观，但易低估产权REITs的实际分红能力。

✓摊余成本拆分法：实际分红率高度依赖贴现率设定，当贴现率分别为2%、3%、5%时，

产权REITs实际分红率对应为1.82%、2.68%、4.31%，特许经营权REITs分别为2.20%、

3.23%、5.15%，跨产品可比性受限。

✓简化方法：等额本息假设下的本金收益剥离法——将REITs投资类比为“类贷款”安排，

以募集规模为本金、存续期为期限，设定中性摊销利率与残值率进行标准化拆分。基准情