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物业服务合同纠纷裁判规则

第一章总论：纠纷类型、审理原则与法律适用

为统一物业服务合同纠纷案件的裁判尺度，依法保护业主、物业服务人、建设单位等各方主体的合法权益，构建和谐有序的社区治理关系，依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律法规、司法解释，结合司法审判实践，制定本裁判规则指引。物业服务合同纠纷是随着我国城镇化进程和房地产产业发展而产生的一类重要民事纠纷，主要围绕前期物业服务合同、普通物业服务合同的订立、履行、变更、解除、终止以及相关权利义务的界定而产生。本指引旨在系统梳理和阐述人民法院在审理此类纠纷时应遵循的基本原则、核心裁判规则、事实认定标准与法律适用方法，涵盖合同效力、费用交纳、服务质量、公共收益、合同解除、安全保障义务、新旧物业交接等焦点问题。本指引并非具有强制约束力的司法解释，而是基于大量生效裁判文书提炼的、反映当前司法共识的实务参考，可为法官审理案件、律师代理诉讼、当事人预判风险、行业协会指导实践提供清晰、专业的指引，促进物业服务领域的定分止争与行为规范。

审理物业服务合同纠纷，应遵循以下基本原则：平等保护与利益平衡原则，既要依法保护业主的建筑物区分所有权和共同管理权，也要保障物业服务人基于合同提供服务的合法经营权益，兼顾业主个体利益与小区整体利益，寻求各方利益的合理平衡。促进社区和谐与实质化解原则，物业服务纠纷具有长期性、群体性、涉众性特点，审理中应注重调解，引导当事人协商解决，力求实质化解矛盾，避免判决引发后续对立，维护社区生活秩序的稳定。尊重业主自治与程序合法原则，业主通过业主大会、业主委员会行使共同管理权作出的决定，对全体业主具有约束力，人民法院应依法予以尊重。同时，必须审查相关决定是否符合法定程序，内容是否合法。合同严守与公平诚信原则，依法成立的物业服务合同对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行义务。对于格式条款，应依法进行公平性审查。对于显失公平或违反法律强制性规定的合同内容，应依法予以调整。法律适用统一与个案裁量相结合原则，在遵循法律和司法解释统一规定的前提下，结合物业服务的地域性、社区差异性、服务具体内容等因素，进行符合个案情况的合理裁量。本指引的梳理，旨在将上述原则具体化为可操作的裁判规则，提升司法裁判的可预测性和公信力。

第二章物业服务合同的订立与效力认定规则

物业服务合同法律关系的确立，始于合同的依法订立。合同主体资格认定，前期物业服务合同的当事人为建设单位和其依法选聘的物业服务人。普通物业服务合同的当事人为依法成立的业主委员会（代表全体业主）或业主共同决定与其选聘的物业服务人。实践中，在业主委员会成立前，由建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主委员会根据业主大会的决定与物业服务人签订的合同，对全体业主具有约束力。单个业主以其未参与表决或投反对票为由，主张合同对其无约束力的，人民法院不予支持。

合同形式与内容要求，物业服务合同应当采用书面形式。合同内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。合同效力的特殊情形，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。物业服务人将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同，以及物业服务合同中免除物业服务人责任、加重业主责任、排除业主主要权利的条款，业主可以请求法院确认无效。物业服务人违反法律、法规、部门规章规定的强制性标准，或违反业主公约、管理规约损害业主公共利益，业主可以请求确认相关合同条款无效。对于物业服务人公开作出的服务承诺及制定的服务细则，只要内容具体明确，且为业主所知晓和合理期待，应当认定为物业服务合同的组成部分。对合同效力的准确认定，是处理后续履行纠纷的基础。

第三章物业服务费用纠纷裁判规则

物业服务费纠纷是此类案件的主要类型。业主抗辩事由的审查规则，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务（如房屋空置、未在小区居住）为由进行抗辩的，人民法院不予支持。物业服务具有公共性和整体性，其成本并非仅针对单个业主的专有部分。业主以物业服务存在一般瑕疵（如保洁、绿化存在局部不足）为由请求减免物业费的，人民法院可根据瑕疵的严重程度、持续时间、影响范围等因素，酌情对物业费予以适当核减，但业主需对其主张的瑕疵承担初步举证责任。若物业服务存在重大瑕疵，导致合同根本目的无法实现，业主可主张解除合同并拒付相应费用，但实践中认定标准严格。

费用标准与调整规则，前期物业服务收费实行政府指导价