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购房资格造假法律后果

引言

住房是民生之本，也是社会稳定的重要基石。为保障房地产市场健康发展、抑制投机行为、实现“房住不炒”目标，各地政府结合本地实际出台了限购、限贷、税收优惠等购房资格限制政策，如户籍年限、社保缴纳时长、家庭住房套数等具体要求。然而，部分购房人为规避政策限制，通过伪造社保记录、虚构婚姻关系、提供虚假户籍证明等手段“曲线”获取购房资格，这种行为不仅破坏市场公平秩序，更触及法律红线。本文将从法律依据、具体后果、典型案例及防范建议等维度，系统解析购房资格造假行为可能面临的多重法律风险，警示公众严守法律底线。

一、购房资格造假的法律依据

购房资格限制政策虽多以地方政府规章或规范性文件形式发布，但其背后的法律约束并非“空中楼阁”，而是与《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国刑法》等上位法紧密衔接，形成了“政策引导+法律兜底”的约束体系。

（一）行政法层面的禁止性规定

地方政府出台的限购政策（如“需连续缴纳24个月社保方可购房”“单身人士限购1套”等），其法律渊源主要是《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作”的授权性规定。同时，《中华人民共和国行政处罚法》为行政机关对造假行为实施处罚提供了程序依据，明确了警告、罚款、没收违法所得等处罚种类的适用条件。

（二）民法层面的效力性强制规定

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。”若购房资格造假行为违反的限购政策被认定为“效力性强制性规定”，则购房合同可能被认定为无效。此外，《民法典》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则”的规定，也为追究造假者的缔约过失责任或违约责任提供了依据。

（三）刑法层面的禁止性规定

若造假行为涉及伪造、变造国家机关证件（如假户口本、假社保证明），则可能触犯《中华人民共和国刑法》第二百八十条“伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪”；若通过虚假材料骗取银行贷款，可能构成第一百九十三条“贷款诈骗罪”；若向行政机关工作人员行贿以获取资格，则可能涉及第三百八十九条“行贿罪”。这些规定为打击恶性造假行为提供了刑事制裁的“高压线”。

二、购房资格造假的具体法律后果

购房资格造假行为的法律后果并非单一维度，而是行政、民事、刑事“三责并举”的复合体系，且随着行为情节的加重，后果呈现从“财产损失”到“自由受限”的递进式升级。

（一）行政法律后果：监管处罚与信用惩戒

行政机关对购房资格造假行为的处理通常是“第一步”惩戒，其核心目标是纠正违法行为、维护政策权威。具体包括以下三类：

行政处罚

根据《房地产经纪管理办法》《城市房地产开发经营管理条例》等规定，若购房人通过伪造材料获取资格，房产管理部门可作出“不予办理产权登记”“撤销网签备案”的决定；若涉及中介机构协助造假，可对中介处3万元以下罚款、暂停网签资格，对直接责任人员处1万元以下罚款。例如，某地曾查处一起中介协助伪造“补缴社保”案例，涉事中介被吊销营业执照，相关业务员被列入行业黑名单。

限制购房权利

多地政策明确，对查实的造假行为，购房人不仅本次购房资格被取消，还可能被限制一定期限内的购房权利。如某城市规定“因造假被查处的，5年内不得再次申请购房资格”，这意味着造假者可能错过房价平稳期或家庭改善需求的关键窗口期。

信用记录受损

根据《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度加快推进社会诚信建设的指导意见》，造假行为会被纳入公共信用信息平台。一旦被标记为失信，购房人可能面临银行贷款额度降低、利率上浮，甚至无法申请公积金贷款；部分城市还将其与落户、子女入学、公务员招录等挂钩，形成“一处失信、处处受限”的惩戒网络。

（二）民事法律后果：合同无效与赔偿责任

购房资格造假对民事法律关系的冲击更为直接，主要体现在合同效力、责任承担两个方面：

购房合同可能被认定为无效

若法院认定限购政策属于“效力性强制性规定”，则基于造假行为签订的《商品房买卖合同》或《存量房买卖合同》可能被判定无效。合同无效后，购房人需返还房屋（若已交付），开发商或卖方需返还已收房款，但双方需根据过错分担损失。例如，李某为购买二套房伪造“离婚协议”，与开发商签订合同后被查实，法院判决合同无效，李某需腾退房屋，开发商返还房款，但李某需承担房屋占用期间的使用费（按同地段租金计算）。

缔约过失责任与违约责任

即使合同未被完全认定无效，造假行为也可能构成违约。例如，购房人因社保记录造假导致无法办理贷款，可能违反合同中“按时足额支付房款”的约定，需向卖方支付违约金（通常为总房款的10%-20%）。若中介参与造假，购房人还可依据《民法典》第九百六十二条“中介人应当