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业主大会和业主委员会指导规则

业主身份的界定以不动产登记簿记载的权利人为准，尚未办理不动产登记但已合法占有房屋的购房人，可凭购房合同等合法证明材料认定为业主。业主在物业管理活动中享有以下权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。业主应当履行以下义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，具体办法由省、自治区、直辖市制定。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立，筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。首次业主大会会议应当讨论决定以下事项：制定和通过业主大会议事规则；制定和通过管理规约；选举业主委员会委员；确定物业管理方式、选聘物业服务企业；决定专项维修资金筹集、管理和使用方案；决定业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理和使用方案；决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；决定利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的方式以及所得收益的分配和使用；决定修改业主大会议事规则和管理规约；决定其他应当由业主共同决定的事项。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，一般每年至少召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。业主委员会未按照规定组织召开业主大会会议的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开的，街道办事处、乡镇人民政府可以组织业主召开业主大会会议。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，代理人应当出具业主书面委托书并载明委托事项、权限和期限。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可召开。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权三分之二以上通过。但是，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业、决定专项维修资金使用和续筹方案以及改建、重建建筑物及其附属设施等事项，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人单数组成，每届任期不超过五年，具体任期由业主大会议事规则规定，委员可以连选连任。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案时应当提交下列材料：业主大会成立和业主委员会选举的情况；管理规约；业主大会议事规则；业主委员会委员名单和基本情况；业主委员会办公用房的位置、面积和使用证明。业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会印章应当由专人保管，使用业主委员会印章应当经