（66页PPT）中国税制林颖第六章资源类税.pptVIP

二、纳税人、征税范围和税率（一）纳税人土地增值税的纳税人为在我国境内转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权并取得收入的单位和个人。四个“无论”：五论自然人和法人、五论经济性质、五论内外、无论部门。（二）征税范围土地增值税以转让国有土地使用权及地上建筑物和附着物产权并取得收入的行为为征税范围。同时具备三个条件：第一，从对象看，土地增值税只对单独转让国有土地使用权以及地上的建筑物和附着物连同国有土地使用权一并转让的行为课税。第二，从结果看，土地增值税只对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。第三，从形式看，土地增值税只对转让房地产并取得收入的行为征税。（三）税率土地增值税采用四级超率累进税率1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，扣除率为02、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，扣除率为5%3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，扣除率为15%。4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，扣除率为35%。三、计税依据的确定计税依据：转让房地产的增值额（一）收入额的确定1．转让收入转让的：主要是指纳税人转让房地产所取得的各种收入，对取得的实物，按收某省市场价格折算成货币收入；对取得的无形资产，需在专业评估的基础上折算成货币收入。房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等方面时，应视同销售房地产，按下列方法和顺序确认计税收入额：（1）按该企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年同类房某省市场价格或评估价值确定。2．评估价格以评估价格作为收入的前提：纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，或转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的评估价格的确定方法：房地产评估价格＝交房地产价格×实物状况因素修正×权益因素修正×区域因素修正×其他因素修正（二）扣除项目及金额的确定1．转让新房扣除项目金额的确定（1）取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（2）开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）房地产开发成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，具体包括如下6项目：（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）开发间接费用（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）第一，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内。第二，纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内。关于利息扣除的特别说明一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允。（4）与转让房地产有关的税金房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加；非房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加、印花税；（5）加计扣除房地产开发公司加计扣除费用＝（1＋2）×20%2．转让旧房基本规定：纳税人转让旧房的土地增值额，为转让收入减去旧房及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金。几点解释（1）“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。（2）对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允取得土地使用权时所支付的金额。（3）纳税人转让旧房及建筑物时，因计算土地增值税需要对房地产进行评估，其支付的评估费用允算土地增值税时予以扣除。3．转让土地使用权对取得土地使用权后未进行房地产开发即转让的，在计算土地增值税时，只允取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，不得享受财政部对从事房地产开发纳税人的加计扣除优惠。四、应纳税额的计算（一）基本计算公式公式1：应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）公式2：应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数（二）具体计算方法1．转