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老旧小区监理实施细则

第一章监理机构与人员配置

1.1监理部组建

老旧小区改造不同于新建工程，场地分散、产权交错、居民在场、隐蔽项目多，监理部必须“小前端、大后台”。前端设“片区监理组”，每3～5万平方米或每300户设一个组，组长由注册监理工程师担任；后台设“技术支援中心”，由土建、安装、市政、智能化、资料、造价、安全七个模块组成，实行24小时轮值，30分钟内给出书面答复。

1.2人员数量与专业配比

按改造投资额度计算：建安费≤3000万元，监理人员≥5人；每增加1000万元，增配1人。其中注册监理工程师占比≥40%，中级以上职称≥70%，安全监理工程师必须持《建设工程安全监理岗位证书》，且不得兼职。

1.3实名制与考勤

所有监理人员纳入“全国建筑工人实名制平台”，每日两次人脸识别+GPS定位打卡；缺勤1次扣当月绩效5%，连续3次撤换。监理部办公室设“人员去向看板”，状态分“现场”“后台”“旁站”“验收”四色，居民代表可随时扫码查看。

第二章监理依据与标准清单

2.1专用规范

《既有建筑维护改造抗震技术规程》GB/T38591、《既有建筑绿色改造评价标准》GB/T51141、《建筑外墙外保温系统修缮标准》JGJ/T480、《既有住宅加装电梯工程技术标准》T/CECS847。

2.2属地补充

市住建局《老旧小区综合改造技术导则》（2023版）、区房管局《电梯加装“百问百答”》、街道办《文明施工“十不准”》。

2.3图纸与清单

改造前“三图”：原竣工图、现状测绘图、管线探测图；改造后“两图”：综合改造图、BIM竣工模型。所有图纸加盖“老旧小区改造专用章”，图签栏增加“居民代表签字”栏，无签字视为无效图。

第三章前期准备监理要点

3.1现状锁定

开工前48小时完成“双锁定”：一是实物锁定，对屋面、外墙、楼道、围墙、绿化、停车位、强弱电井、上下水管井进行360°全景拍摄，上传“区块链存证平台”，生成哈希值；二是数据锁定，对每户水、电、燃气、热力表底数进行四方（居民、监理、施工、物业）抄录签字，作为后期计量争议唯一依据。

3.2管线交底

采用“逆向交底”法：先由探测单位提交《管线成果报告》，监理组织“盲挖验证”，随机抽取10%探孔复挖，误差＞10cm即判定探测单位违约，扣除合同价5%作为违约金。

3.3居民沟通

监理部设“居民接待日”，每周三下午由总监理工程师坐镇小区广场，现场受理投诉并填写《居民诉求台账》，24小时内书面答复。对80岁以上独居老人、残障人士建立“一对一”联络卡，监理员每日入户巡查一次，留存影像。

第四章质量控制实施细则

4.1屋面改造

4.1.1基层处理

原屋面防水层拆除后，监理员立即进行“基层评定”：用2m靠尺检查平整度，误差＞5mm处用红色喷漆标注，施工方需打磨或修补，二次验收合格后方可进入下一道工序。

4.1.2卷材铺贴

采用“三检两拍”制度：自检、互检、专检，每完成10m2拍一次照片，照片需含“卷材搭接尺”刻度，搭接宽度允许偏差-5mm、+10mm，超出范围立即返工。

4.1.3蓄水试验

分三次蓄水：第一次24h，第二次48h，第三次72h，水位最高点≥20mm，监理员每日9:00、17:00两次测量水位，下降＜2mm/24h为合格，否则视为渗漏，重新做防水。

4.2外墙保温

4.2.1基层粘结强度

每500m2抽检一次，采用Φ50mm圆盘拉拔仪，粘结强度≥0.15MPa，低于该值即判定批次不合格，拆除重做。

4.2.2锚栓数量

“一钉一拍照”，锚栓进入结构层深度≥35mm，监理员随机抽取5%用内窥镜检测，发现少钉、虚钉，每处扣款200元并补钉。

4.2.3防火隔离带

每层设置A级防火隔离带，高度≥300mm，监理用红外热像仪扫描，发现保温板与防火带之间缝隙＞2mm，立即用发泡陶瓷板填塞并重新打钉。

4.3加装电梯

4.3.1井道垂直度

采用激光铅直仪每日早、中、晚三次检测，单面偏差≤3mm，累计偏差≤H/1000，超出即下发《停工令》。

4.3.2导轨接头

接头处台阶≤0.05mm，监理员用塞尺抽检，10%不合格则该层导轨全部返工。

4.3.3电梯静载试验

额定载荷1.25倍静置30min，钢丝绳伸长量≤5mm，轿厢地坎水平度≤1/1000，监理记录数据并同步上传至“市电梯监管平台”。

4.4室内给排水

4.4.1一户一图

每户给排水改造后绘制《户内管线走向图》，A4彩色塑封，贴于厨房吊柜内侧，图签栏含“监理员签字+日期