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第十章产业园区物业经营管理

目录

产业园区物业的日常经营项目产业园区物业的招商与更新产业园区物业概述一二三

产业园区物业概述产业园区的含义及类型产业园区的产生与发展一

1.产业园区物业的含义及类型定义产业园区作为产业聚集的载体，既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，又是地区社会经济发展水平的衡量标志，承载着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等重要使命。内涵产业园区是指以产业为基础、由工业类用地或物流/仓储类用地两大类型为载体，开发服务于生产制造、研发办公、仓储配送、商贸物流、生产性服务业等产业价值链上相关环节的新型园区。（1）产业园区的含义

（2）产业园区的分类①物流园区物流园类型简介交通枢纽型物流园依托空运/海运/陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输形式或两条不同的运输干线衔接，提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输形式的有效衔接，主要服务于国际性或区域性物流运输及转换。其中，又分为空港物流园、海港物流园和陆路港物流园。生产服务型物流园依托经济开发区、高新技术园区等产业园区而规划，为制造型企业提供一体化物流服务，主要服务于生产制造业物料供应与产品销售。商贸服务型物流园依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务，提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务，主要服务于商贸流通业商品集散。综合服务型物流园依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划，位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务，主要服务于城市配送与区域运输。物流园区分类表

②科技园区科技园是指集聚高新技术企业的产业园区。土地类型较为复杂，众多区域为工业用地性质，一般而言使用权是50年，也有部分区域是混合用地性质（例如其中含有公寓、写字楼、教育用地等），使用权的时间就较为复杂。科技园类型简介以连锁化、民营化、总部独栋为主的科技园区机制较为灵活，发展潜力巨大，一般由社会资本投资，能够顺应企业发展的需要，使得入园的企业可以得到实质性的发展。代表为恒生科技园、创智天地、联动U谷、联创科技园、博济科技园等。大学科技园以具有较强科研实力的大学为依托，将大学的综合智力资源优势与其它社会优势资源相结合，为高等学校科技成果转化、高新技术企业孵化、创新创业人才培养、产学研结合提供支撑的平台和服务的机构。如清华国家大学科技园、浙大网新科技园、深圳南山科技园等。以国有投资为主的科技园区政策较为优厚，土地、物业等也较为便宜，一般以政府为投资主体人，建立和配套公共技术服务平台、研究所等。如常州科教城、深圳科技园、张江高科技园区等。科技园区分类表

③工业园区以工业生产企业为主的特定区域。生产企业以工业园区为生产基地，开展产品的开发研制、生产制造、加工及组装等经营活动。工业园区主要由工业厂房和各种原材料库房、成品库房组成，此外，工业园区内还有一定的办公楼宇、生活用房、服务设施以及配套的公用设施和相关场地。总部基地也被称为商务花园和总部园区，通常坐落于城市的边缘地带，是低密度、花园式办公的泛称，具有交通便捷、低密度、高绿化率、独栋办公等特点，以智力密集型产业为主，其功能主要集中在研发和商务方面，与CBD的摩天大楼相比，是一种全新的办公物业形态，也代表新的办公方式和生活态度。总部基地

以工业生产企业为主的特定区域④文化创意园区产业型艺术型混合型休闲娱乐型休闲娱乐型地方特色型文化创意园区通常位于市区，由老工业基地改造而来，在不改变原用地性质的状态下，开发建设成以建设产业为主的新型产业综合体。这是一系列与文化关联的、产业规模集聚的特定地理区域，也是具有鲜明文化形象并对外界产生一定吸引力的集生产—发行—消费产供销一体的文化产业链集合。

2.产业园区的产生与发展西方国家的产业园区兴起于上个世纪50年代中期之后，是与城市拥挤问题加剧、信息技术的出现和高速公路的发展相伴而生的，经历了由简单的土地供给到厂房建设、产业楼集群建设和多元化产业发展的成长过程自20世纪70年代开始，产业园区在世界范围内迅速发展，现在已经成为经济发展的重要空间形式。我国的产业园区最早可以追溯到1979年，经由国务院批准成立的蛇口工业园区是我国现代产业园区的雏形。（1）产业园区的产生

产业园区发展演变轨迹图

产品阶段园区运营园区配套产业园区1.0园区本身服务：纯开发商思维，典型“租售模式”，因此，园区服务仅停留在物业管理、园区安防、卫生、停车等最基本服务。土地经营：园区主要通过“三通一平”、“七通一平”、“九通一平”等