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第十二章物业经营管理的发展与创新

目录

物业经营管理的创新机构物业资产管理物业组合投资管理一二三

物业组合投资管理物业组合投资管理的概念组合投资管理的内容与步骤组合投资方法在物业投资领域的应用步骤一

1.物业组合投资管理的概念投资者进行组合投资是为了降低投资风险并实现收益最大化的目标。通过科学的组合投资，投资者可以在收益与风险之间寻求平衡，即在风险既定的条件下追求收益最大化，或在收益既定的前提下尽可能使风险降低。

1.物业组合投资管理的概念组合投资管理是指投资管理者按照一定的投资方针和政策，在投资分析的基础上，将投资资金用于配置多种资产，形成投资组合，并对投资组合进行动态监控、调整、处置，以期在风险可控的条件下获得预定收益的行为。组合投资管理包含三个要素：管理对象、管理者与管理方法。（1）组合投资管理

（2）物业组合投资管理物业组合投资是物业资产的集合或者组合。是指投资不同类型（用途、档次等）、不同地区的物业资产，按一定比例形成一种投资组合。这种组合可以只包括一种物业资产（分布于不同地区），但更多的是不同类型物业资产的混合。

（2）物业组合投资管理物业组合投资管理，即对物业资产的集合进行优化组合、协调、管理的过程，包括确定业主的投资目标，评估资产管理的绩效，审批物业更新改造计划，保持资产的良好运行状态和市场竞争力，就新购置物业或处置物业做出决策等，以实现组合投资收益的最大化。

2.组合投资管理的内容与步骤完整的组合投资管理内容

制定投资方针和政策需考虑：投资时机、投资数量、对风险的承受能力、投资期限、供需变化以及与主业匹配度等因素。（1）制定投资方针和政策

投资分析包括宏观分析、行业分析及微观分析等，其目的在于分析影响投资活动的各种因素及区域规划的变化，以跨区域、跨业务和跨产业的角度进行综合判断，从而识别不同投资对象的收益风险特征，判断投资对象的现行价格是否合理，从而寻找较好的投资机会，为构建投资组合奠定基础。（2）投资分析

在投资方针和政策的指导下，依据投资分析的结果，采用恰当的方法选择不同物业建立一个适当的投资组合，在构建投资组合的过程中，择时、选区域、多样化等重要问题是组合投资管理者必须考虑的。（3）构建投资组合

宏观经济的涨滞、行业的兴衰、产业政策的调整、技术的升级等诸多内外部因素随着时间的推移会发生变化，进而影响各种物业的收益、风险结构。对于实体企业，调整物业投资组合还需与企业业务发展、变更、总体财务安排及风险应对与承受能力结合。（4）投资组合的调整

投资组合绩效评估是指按照一定的标准，采用科学的方法来检查和评定投资组合管理者对职责的履行程度和工作成绩。通常，投资组合绩效评估的方法是将所要评估的投资组合成果与其他可替代的投资组合的绩效进行比较。（5）投资组合绩效评估

3.组合投资方法在物业投资领域的应用步骤（1）确定投资目标和准则，制定投资的计划；（2）检验可供选择的物业项目是否符合基本的市场周期规律和其他隐含准则；（3）用基本的财务可行性分析模型来分析每一个物业项目；（4）进行合约的初步谈判；（5）进行详细可行性研究；（6）选择合理的融资与税收结构；（7）将预测数据用于分析投资的折现后现金流，评估物业项目的收益率、风险和对投资组合的影响；（8）谈判签约，安排物业的交接事宜；（9）根据预测结果制定投资战略，并据此对购置的物业进行管理；（10）在合适的市场时点做出处置物业的决策，同时安排下一步的投资事宜。

机构物业资产管理大型企业物业资产及其管理大型企业物业资产及其管理大型企业物业资产管理信息系统二

1.大型企业物业资产及其管理（1）企业物业资产（2）企业物业资产管理

（1）大型企业物业资产建筑物在建工程土地租赁费用自然资源其他

（2）大型企业物业资产管理企业物业资产管理主要是指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理。物业资产的价值主要体现在对主营业务的贡献而不是投资价值方面。目的在于调整资产管理的目标，以符合企业战略并使资产增值。

（2）大型企业物业资产管理企业物业资产管理能从以下几个方面为企业带来价值：①支持企业核心业务战略②满足人们对高品质生活或工作空间的美好需要③提升投资价值和减少运营成本④拓展企业的合作空间⑤保障突发事件情景下的业务持续⑥积累物业资产管理经验与资源

企业物业资产管理与相关管理的关系

2.大型企业物业资产管理内容B（2）设定管理目标C（3）控制成本D（4）适时