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第六章写字楼物业经营管理

目录

写字楼空间经营的变革与创新写字楼租赁经营管理写字楼物业经营管理概述写字楼概述一二三四

写字楼概述写字楼的概念写字楼物业的特点写字楼的类型一

1.写字楼的概念广义的写字楼是指各类机构、单位用于办公或商务活动为主的建筑物。狭义的写字楼是指公司或企业从事办公或商务活动为主的楼宇。按照我国《办公建筑设计规范JGJ67—2006》的界定，商务写字楼是指具有统一的物业管理、以商务为主、由一种或数种单元办公平面组成的租赁办公建筑。

2.写字楼物业的特点写字楼物业的一般特点?????多处于城市优势区位使用时间集中，人员密集、流动性大。建筑标准高、规模大、配套完善。对专业管理的依赖性强功能齐全。

3.写字楼的类型单纯性写字楼商住型写字楼综合型写字楼按写字楼的使用功能划分自用型写字楼租售型写字楼自用租售复合型写字楼按写字楼的使用方式划分影响写字楼分级的因素写字楼物业的分级按影响写字楼的综合因素划分小型写字楼中型写字楼大型写字楼按写字楼的建筑面积大小划分写字楼的类型

写字楼物业经营管理概述写字楼物业经营管理概念写字楼物业经营管理的目标写字楼物业经营管理的运作衔接模式写字楼物业经营管理的内容写字楼经营管理管理注意事项二

2写字楼物业经营管理，就是物业服务企业将写字楼物业经营管理服务过程中所能涉及到的所有资源和要素，包括人、财、物、品牌及知识产权等有形资产和无形资产，作为可以经营的资源，通过对这些资源的整合利用，获得相应经济效益的过程。物业服务企业对写字楼物业的管理、经营与服务是相辅相成的，服务是其宗旨和职责，经营是其生存发展的手段和依托，管理是经营和服务正常运行的保障，三位一体，缺一不可。1.写字楼物业经营管理概念

2.写字楼物业经营管理的目标AA.宏观目标：通过物业经营管理充分发挥写字楼的标志性形象作用和经济带动作用可以被称为写字楼物业经营管理的宏观目标。CC.微观目标：写字楼物业经营管理的微观目标就是具体负责部门和个人的岗位目标，具体体现在楼宇经营管理服务标准和对相关部门和个人的考核体系中。B.常规目标：（1）经营目标：收益部分使用率最大化。（2）管理目标：物业资产保值率和升值率最大化。（3）服务目标：业户满意率最大化。B

3.写字楼物业经营管理的运作衔接模式写字楼物业经营管理关注的重点是租用建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满意，并希望继续租用本物业。通常将写字楼物业经营管理工作分成以下几个相互联系和影响的方面：

4.写字楼物业经营管理的内容（1）写字楼物业经营管理的常规性内容以物业租售为主要经营方式的经营管理内容。（2）写字楼经营管理的拓展性内容物业资源经营、业主与客户资源经营、物业服务企业资源经营。（3）写字楼常见拓展经营服务项目商务服务类、餐饮服务类、交通服务类、办公配套服务类、文体休闲服务类、卫生健康服务类、教育服务类、顾问咨询服务类、特色服务类。

25.写字楼经营管理管理注意事项（1）确保提供“合同服务”，适时提供“超值服务”合同服务与超值服务的区别正确处理合同服务与超值服务的关系（2）合理保证非收益部分的使用需要共用空间的合理配置服务空间的合理配置设备空间的合理配置

写字楼租赁经营管理写字楼的租户选择写字楼租金的确定与调整写字楼的租约管理三

1.写字楼的租户选择?潜在租户所经营业务的类型及其声誉?财务稳定性和长期盈利的能力?所需的面积大小?提供的特殊物业管理服务的内容

2.写字楼租金的确定与调整写字楼租金的确定：计算可出租或可使用面积、基础租金与市场租金、出租单元的面积规划、出租单元的室内装修。写字楼租金的调整：大致有稳定价格、高开低走、低开高走三种策略。写字楼租金折扣：变相折扣（减免应收费项目、赠送装修、提供免租期）、续租价格折扣、租金的直接折扣、写字楼租金调整方式（变相调价方式、直接调价方式、调价频率、调价幅度）

3.写字楼的租约管理（1）租赁合约中的标准条款租约中一般都要包括规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租户间按比例分摊计算的方法、租金定期增加方式的租金调整条款。并非所有的物业运营费用都必须包含在租金中。当所有的运营费用均由租户直接分担时，则称这种出租方式叫“净租”，由物业服务企业代收代缴的费用可按租赁面积基础租金的一个固定比例计算。

3.写字楼的租约管理（2）折让优惠和租户权利的授予折让优惠可能是由业主先提供一笔资金，供租户用于装修投资或支付其他费用，但在租赁期间内，这笔资金仍要通过各种方式归还业主。另外的折让优惠，可能会体现在租约续期的有