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房产传承三选一：税费算盘这样打讲解人：李丹容《物业管理法规》
目录CONTENTS01.继承路线税费账02.赠予路线税费账03.买卖路线税费账04.三案横向对比05.决策路线图06.一页决策卡
01继承路线税费账
继承：免契税的“甜蜜陷阱”法定继承在当下成本最低，但未来出售时可能面临巨额个税。当下成本：仅印花税仅需缴纳房屋评估价0.05%的印花税。一套500万房产，印花税仅2500元。未来风险：20%个税若继承人日后出售该房且不符合“满五唯一”，需补缴20%的个人所得税，税负可能高达百万。
02赠予路线税费账
赠予：看似免税，实则税负最重直系亲属赠予可免个税和增值税，但契税和未来出售时的重税使其总成本最高。当下契税3%无减免空间+未来个税（核定征收）20%按零成本核定+增值税及附加5.3%未来出售时追征两税叠加，未来出售税负常占售价四分之一！
03买卖路线税费账
买卖：税费优，风险小通过正常买卖过户，不仅当下契税有优惠，更重要的是为未来再售预留了巨大的节税空间。当下契税优惠首套或唯一住房契税仅为1%～3%，且按真实交易价计入成本。未来再售优势取得成本按真实交易价计入，未来易满足“满五唯一”免税，即使不满五也可按差额计征个税，税基远低于赠予。
04三案横向对比
500万房产税费速算对比以市值500万、原价200万、非唯一的普通住宅为例继承当下：0.25万元未来：60万（假设增值100万）总计：~60万买卖当下：7.5万未来：30万（或“满五唯一”为0）总计：~38万赠予当下：15万未来：132万（个税100万+增值税26.5万）总计：~147万
05决策路线图
情景一父母健在，房产唯一当父母健在，且标的房产为其唯一住房时，买卖过户是综合最优解。税费优势：契税低至1%，未来易满足“满五唯一”免税。现金流：父母可当场收回部分现金，降低后续赡养争议。家庭关系：流程透明，权责清晰，减少家庭纠纷隐患。
情景二长期持有，价值跃升若房产为家族长期自持资产，或市值已大幅跃升、原值极低，继承能实现税负最小化。取得成本：完全免除契税，当下成本仅0.05%印花税。时间换空间：若继承人名下无其他房产，可耐心等“满五唯一”再售。杠杆效应：即使需出售，20%个税也仅对溢价部分征收一次，总成本仍远低于赠予。
06一页决策卡
三步速选最省税过户路径1.查是否唯一父母房产是否唯一？→2.估持有年限计划长期持有还是短期出售？→3.看现金需求是否需要通过交易获得现金？满足唯一需要现金流→优选买卖长期持有高溢价→优选继承需立即加名现金充裕→可考虑赠予
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