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租赁违法建筑导致租赁合同无效的法律后果

根据民法典第157条规定，民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，房屋租赁合同无效后，承租人及出租人应当各自返还因租赁合同取得的财产并按照过错责任原则承担赔偿责任。承租人应当返还租赁房屋，如实际占有房屋的，还应支付房屋占有使用费，而出租人应返还承租人支付的保证金。以下拟对实践中出租人和承租人容易产生争议的房屋占有使用费及过错责任的认定进行具体分析。

（一）房屋占有使用费的认定

根据房屋租赁合同纠纷司法解释第4条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。司法实践中，法院一般遵循上述标准对合同无效时的房屋占有使用费进行认定，但也会综合考虑承租人对房屋的实际使用情况以及合同的目的是否达到等因素，对占有使用费酌情进行调整。

（二）过错责任的认定

如房屋租赁合同因租赁房屋为违法建筑而被认定无效，出租人和承租人按照过错责任原则承担合同无效所造成的损失。在司法实践中，法院将结合租赁房屋的产权状态、双方对房屋的认知情况、承租人是否尽到注意义务、出租人是否存在承诺保证、隐瞒或欺诈等情形对导致房屋租赁合同无效的主体过错责任进行认定。

在租赁合同因租赁房屋为违法建筑而无效的情形下，法院往往基于以下标准酌定双方的具体责任比例：

①如果承租人疏于注意的过错程度较之出租人轻，出租人对合同无效造成的损失承担主要责任，而承租人承担次要责任；

②如有证据证明承租人明知合同无效情形仍然承租房屋的，双方对合同无效造成的损失承担同等责任；

③如承租人在房屋租赁合同订立过程中已尽到相应注意义务，而出租人提供虚假材料致使承租人有理由相信租赁房屋合法的，原则上对于合同无效造成的损失承租人无需承担责任。