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违法建筑以及对应房屋租赁合同效力的认定

（一）违法建筑的认定

针对违法建筑，目前我国现行法律和各地方法规中均可散见相关认定标准，下表中列举了部分违法建筑相关的法律法规。

结合表格所列条款可见，城乡规划法和土地管理法规定了对某些违法情形采取的负面处理措施，而相关地方法律法规也在此基础上进一步规定了违法建筑的认定标准。基于此，违法建筑是指违反城乡规划法、土地管理法等法律法规进行建设，从而受到相关执法机关查处的建筑物、构筑物和其他设施。违法建筑具体包括但不限于：

①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物和构筑物；

②未经批准或未按批准内容进行建设的临时建筑物和构筑物；

③超过批准期限未拆除的临时建筑物和构筑物，比如在办公楼或者厂房中加建夹层。

（二）对违法建筑租赁合同效力的法律认定

1.认定原则：违法建筑作为租赁物的租赁合同为无效合同，但能够在一审法庭辩论终结前得到补正的除外

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）（“房屋租赁合同纠纷司法解释”）第2条和第3条规定，出租人就以下建筑与承租人订立的租赁合同无效：①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；②未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设或延长使用期限的，人民法院应当认定有效。最高人民法院在司法实践中同样遵循上述裁判原则对租赁违法建筑的合同效力进行认定。在2017最高法民终171号案例中，租赁双方在签订房屋租赁合同时，作为租赁物的房屋尚未建成，且双方提供的证据以及法院向相关规划局核实的情况均无法证明在一审庭审辩论结束之前，案涉地块建设项目已经取得了建设工程规划许可证。在房屋租赁合同约定的租赁物既未建成，也没有取得合法的建设手续的情形下，最高人民法院认定案涉房屋租赁合同无效。

因此，原则上以违法建筑作为租赁物的租赁合同为无效合同，且以一审法庭辩论终结为最终认定时间点。如果违法建筑的违法性在前述时间点前能够得到补正，取得建设工程规划许可证或有权主管部门的行政批准，则房屋租赁合同即可自始有效。