物业经营管理合同.docxVIP

物业经营管理合同

一、合同主体与法律关系的厘清

物业经营管理合同的签订主体，通常是代表业主共同意志的业主委员会（或在业主委员会成立前，由建设单位作为前期物业服务合同的签订主体）与具备相应资质和专业能力的物业公司。在合同开篇，首先应明确双方的基本信息，包括业主委员会的合法成立证明、物业公司的营业执照、物业服务资质（如仍有相关规定）等，确保合同主体资格的合法性与适格性。

此合同的法律性质为委托合同，业主方将特定物业的经营管理权委托给物业公司行使，物业公司则依据合同约定提供服务并获取相应报酬。这种委托关系决定了物业公司在履行职责时，需以业主利益最大化为原则，严格按照授权范围行事。

二、委托管理事项：服务范围与边界的界定

委托管理事项是合同的核心内容，必须详尽、具体，避免模糊不清或产生歧义。这部分应明确物业公司提供的服务类型、具体内容及服务标准。

1.基础物业管理服务：通常包括房屋建筑主体及附属设施设备的维护养护、公共区域环境卫生保洁、公共秩序维护与安全防范、绿化养护、车辆停放管理等。对于每项服务，应尽可能细化标准，例如设施设备的巡检周期、保洁的频次与质量、安保人员的配置与巡逻时间等，可参照国家或地方相关物业服务标准，并结合项目实际情况进行约定。

2.物业经营服务：这是“经营管理”合同区别于单纯“管理”合同的关键。内容可能涉及：公共区域（如大堂、电梯轿厢）的广告位经营、停车场（库）的经营、物业管理用房或其他闲置物业资源的租赁经营、便民服务项目的引入与管理等。对于经营性事项，需明确经营项目的范围、经营方式（自主经营、合作经营等）、收益分配比例及方式、亏损承担等核心问题。

3.专项服务与增值服务：如是否提供有偿的家政服务、工程维修、社区文化活动组织等，以及相应的收费标准和服务流程。

清晰界定服务范围，有助于避免后续因“该不该管”、“管到什么程度”等问题引发的纠纷。

三、服务期限与合同的变更、解除及终止

合同期限应明确约定，一般为数年。对于前期物业服务合同，还需明确其自动终止的条件，如业主委员会成立并与新物业公司签订合同生效之日。

合同的变更、解除条款亦至关重要。应约定在何种情形下双方可以协商变更或解除合同，例如一方严重违约、不可抗力导致合同无法继续履行等。同时，应明确合同解除或终止后的交接程序，包括物业档案资料的移交、财务审计与结算、设施设备的状况确认、专项维修资金的划转等，以保障物业平稳过渡。

四、管理费用与财务结算：权责利的平衡

费用条款是合同谈判的重点和难点，直接关系到各方利益。

1.物业管理服务费：明确收费标准（如按建筑面积每平方米每月多少金额）、收费方式（包干制或酬金制）、计费起始时间、缴纳周期、逾期缴费的违约责任等。

*包干制：物业公司收取固定的物业服务费用，自负盈亏。这种模式下，需对服务标准和成本控制做出严格约定。

*酬金制：物业公司在预收的物业服务资金中按约定比例或金额提取酬金，其余全部用于物业服务支出。这种模式下，需明确酬金的提取比例或金额，以及物业服务资金的收支管理、审计监督等。

2.经营性收入：对于合同约定的经营性项目所产生的收入，应明确归属及分配方式。例如，扣除合理成本后的净收益，按业主方百分之多少、物业公司百分之多少的比例进行分配。成本的核算范围和标准也应事先约定。

3.其他费用：如停车费、广告费、特约服务费等的收取标准、使用及分配方式。

4.财务报告与审计：无论采用何种收费模式，均应约定物业公司定期（如每季度、每半年）向业主方提交财务收支报告，公开账目。对于酬金制或涉及大额经营性收支的，可约定年度财务审计，审计费用的承担方式也应明确。

五、双方的权利与义务：对等与平衡的体现

合同双方的权利义务应遵循公平、对等原则。

*业主方的权利：包括对物业公司服务行为的监督权、对物业管理重大事项的决定权（如涉及业主共同利益的经营方案变更）、查阅财务账目的知情权、按合同约定获取经营收益等。

*业主方的义务：主要包括遵守管理规约、按时足额缴纳物业管理服务费及其他应缴费用、配合物业公司的管理工作、不得损害公共利益等。

*物业公司的权利：包括依照合同约定收取物业管理服务费及其他约定费用、在授权范围内开展经营活动并获取酬金或经营收益分成、要求业主方协助履行合同等。

*物业公司的义务：核心是按合同约定提供质价相符的服务，维护好物业共用部位和共用设施设备，保障物业的安全与正常运行；定期向业主方报告工作；对经营收入进行规范管理和如实分配；保守业主隐私和商业秘密；接受业主及相关部门的监督等。

六、违约责任：约束与救济的保障

违约责任条款是确保合同得以履行的“牙齿”。应针对双方可能出现的违约情形设置相应的责任承担方式。

*业主方违约：如未按时足额缴纳物业费，应约定逾期付款的违