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火灾隐患存在单位对整改措施有不同意见

某区老旧商业综合体内，一场关于火灾隐患整改的争议持续了近三个月。这座建成于2003年的五层建筑，地上一至三层为商铺（含12家餐饮、8家服饰店、3家超市），四至五层为商务办公区（入驻21家小微企业），地下一层为停车场及设备用房。2023年8月15日，区消防救援大队在“除险保安”专项检查中，发现该综合体存在三项重大火灾隐患：消防控制室值班人员未取得职业资格证书且夜间仅1人值守；三层与四层间的防火卷帘因长期未维护，联动功能失效；餐饮区后厨排油烟管道累计油垢厚度达2.3厘米（远超《建筑防烟排烟系统技术标准》规定的0.5厘米限值），且未设置管道内自动灭火装置。

消防部门当场下达《责令限期改正通知书》，要求9月30日前完成整改，具体措施包括：1.消防控制室配备2名持证值班人员（24小时双岗）；2.更换防火卷帘联动控制系统并通过检测；3.餐饮区后厨排油烟管道全面清洗，加装管道自动灭火装置，同步改造电气线路以匹配新增设备负荷。然而，综合体管理方——某商业运营有限公司（以下简称“运营方”）联合部分商户提出异议，认为部分整改要求“超出实际需求”“成本过高”“影响正常经营”，整改争议由此展开。

一、争议焦点：必要性、可行性与成本分担

运营方在9月5日提交的书面反馈中，明确表达了三点不同意见：

其一，消防控制室双岗值守的必要性存疑。运营方认为，综合体总建筑面积1.8万平方米，远低于《消防控制室通用技术要求》中“建筑面积大于2万平方米的公共建筑应实行24小时双人值班”的规定，且近三年未发生过火灾报警误触发情况，现行“夜间1人值班+监控视频轮巡”模式已足够。消防监督员则指出，该综合体餐饮区使用液化石油气钢瓶（存储量超50千克），属于“人员密集场所+易燃易爆危险品使用场所”的复合场景，2021年应急管理部《高层民用建筑消防安全管理规定》第二十六条明确要求“消防控制室应当由其管理单位实行24小时值班制度，每班不应少于2名值班人员”，双人值守是法定要求，非以建筑面积单一指标判定。

其二，防火卷帘联动系统更换的技术方案争议。原防火卷帘为2010年安装的手动+电动控制设备，消防部门要求更换为“火灾自动报警系统联动控制”的新型设备，需拆除原线路、重新预埋管线，预计施工周期20天。运营方委托第三方检测机构出具的《防火卷帘功能检测报告》显示，现有设备手动操作正常，电动控制仅在1-3层部分点位存在延迟（平均延迟3秒），建议“维修而非更换”。消防技术专家现场复核后指出，原设备采用的485总线通信协议已被淘汰，市场上无匹配配件，维修后仍无法实现与火灾报警系统的联动控制，而《火灾自动报警系统设计规范》要求“疏散通道上的防火卷帘应在其两侧设置手动控制按钮，并应能在消防控制室内手动控制”，现有设备不满足联动控制要求，必须更换。

其三，餐饮区整改成本与经营损失难以承担。12家餐饮商户联合提交的《整改异议书》显示，单店排油烟管道清洗+自动灭火装置安装+电气改造的平均费用约4.2万元（含10天停业损失），12家总费用超50万元。部分商户提出：“我们每月净利润也就3-5万元，突然要掏4万多整改，相当于白干一个月。”其中经营沙县小吃的王老板更直接：“我家厨房面积才8平方米，装自动灭火装置需要占0.5平方米，操作台都没地方放了。”运营方则强调，综合体公共区域消防设施维护基金账户余额仅12万元（因近年商户欠缴率达35%），无力垫付商户端整改费用。

二、分歧背后的深层矛盾

争议表面是“改不改”“怎么改”的技术分歧，实则折射出老旧商业体消防安全治理中的多重痛点：

一是安全认知偏差。部分商户对火灾隐患的“量变到质变”缺乏直观认知。例如，后厨排油烟管道油垢的累积速度常被低估——某湘菜餐厅2023年3月曾自行清理过一次，但因使用频率高（日均炒灶使用8小时），仅5个月油垢厚度便达2厘米。消防部门提供的案例显示，2022年某市同类餐饮场所因排油烟管道火灾引发亡人事故，直接原因就是油垢未及时清理且无自动灭火装置。但商户普遍认为“自己每天都擦灶台，管道里的油垢不会着火”，对专业检测数据持怀疑态度。

二是利益协调机制缺失。运营方与商户的权责划分模糊是核心矛盾。综合体《物业管理合同》仅约定“公共区域消防设施由运营方维护”，但商户自用的排油烟管道、电气线路等未明确责任主体。运营方认为“商户后厨是自用区域，整改费用应由商户承担”，而商户则主张“综合体消防设施老化是运营方管理失职，整改成本应分摊”。这种权责不清导致双方在费用问题上陷入“踢皮球”，甚至出现商户集体拒缴当月物业费（涉及金额约18万元）的连锁反应。

三是整改执行能力受限。老旧建筑的结构限制加剧了整改难度。例如，防火卷帘联动系统改造需在墙体开凿新管线槽，但四至五层部分墙体为承重墙（原设计图纸标注），施工前