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个人二手房买卖合同

一、“个人二手房买卖合同”的定义与重要性

简单来说，个人二手房买卖合同是指自然人之间就已取得不动产权属证书的存量房（俗称“二手房”）的买卖所达成的明确双方权利义务关系的协议。这里的“个人”强调了交易主体的性质，以区别于开发商作为出卖方的一手房交易。

这份合同的重要性，无论如何强调都不为过。它是交易行为的法律凭证，是保障交易安全的基石，是解决交易纠纷的依据。一份条款清晰、权责明确、内容完备的合同，能够最大限度地减少后续不必要的麻烦，保护买卖双方的合法权益。反之，一份粗糙、模糊、存在漏洞的合同，则可能为日后的纠纷埋下隐患，甚至造成难以挽回的经济损失。

二、签约前的“功课”：知己知彼，百战不殆

在正式落笔签字之前，充分的准备工作是确保合同顺利签订和履行的前提。这不仅包括对房屋本身的了解，也包括对交易流程、相关法律法规以及自身财务状况的清晰认知。

1.产权核查是“生命线”：务必要求卖方提供合法有效的不动产权证书（房产证/不动产登记证），核实房屋的所有权人是否为卖方本人（或其共有权人一致同意出售），房屋是否存在抵押、查封、共有权纠纷、租赁等权利限制或负担。建议亲自或委托专业人士到不动产登记部门进行查询，以官方信息为准。

2.房屋现状“眼见为实”：除了查看房产证上的信息，实地考察房屋的结构、朝向、装修、设施设备、水电煤气等管线状况、小区环境、邻里关系等也至关重要。对于房屋是否存在漏水、墙体开裂、管道老化等质量问题，以及是否有违章搭建等情况，要做到心中有数，并可在合同中明确约定。

3.税费成本“了然于胸”：二手房交易涉及的税费种类较多，如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税等。不同情况（如房屋是否满一定年限、是否为卖方唯一住房、买方是否为首套房等）下，税费的计算方式和承担方均有所不同。双方应在签约前明确税费的承担方式，并对可能产生的税费金额有大致预估。

4.贷款资格与能力“提前预审”：如果买方需要办理银行按揭贷款，应提前向银行咨询自身的贷款资格、可贷额度、贷款年限、利率等信息，并进行预审，避免因贷款不成而导致合同无法履行。

5.资金安全“警钟长鸣”：对于大额交易资金，务必通过安全的方式交付。建议优先选择银行资金监管或第三方支付平台等方式，以保障资金在过户等关键环节完成前的安全。

三、合同的“筋骨”：核心条款的解读与约定

一份规范的个人二手房买卖合同，通常包含以下核心条款。在填写和协商这些条款时，务必字斟句酌，力求清晰、准确、无歧义。

1.当事人基本信息：

*明确买卖双方的姓名（或名称）、身份证号码（或统一社会信用代码）、联系地址、联系电话等。若有共有权人，需列明所有共有权人并取得其同意出售的书面文件。若有代理人，需提供授权委托书及代理人身份证明。信息务必准确无误，避免因笔误导致后续麻烦。

2.标的物基本情况（房屋详情）：

*坐落地址：精确到门牌号，与房产证一致。

*产权证号：清晰填写不动产权证书编号。

*房屋结构、户型、建筑面积、套内建筑面积：均以房产证登记为准，并注明房屋用途（住宅、商用等）。

*房屋附属设施、设备清单：详细列明随房屋一同转让的家具、家电、装饰装修、固定设施（如热水器、空调、橱柜等），最好附清单作为合同附件，并注明数量、品牌、型号及状态（新旧程度）。对于不包含在内的物品，也可明确排除。

*土地使用年限：若为出让地，注明剩余使用年限。

3.房屋价款及支付方式：

*总价款：大小写均需填写，且必须一致。明确是“净得价”还是“含税价”或“各付价”。

*单价：可根据建筑面积或套内建筑面积计算，明确单位。

*支付方式：

*定金：约定定金金额（注意“定金罚则”：买方违约定金不退，卖方违约双倍返还定金）、支付时间、支付方式及账户。

*首付款：约定首付款金额、支付时间（通常与网签、面签或过户等节点挂钩）、支付方式及账户。

*贷款：若有按揭贷款，明确贷款金额（或贷款获批金额不足时的处理方式）、贷款银行、放款时间约定。

*尾款：约定尾款金额、支付时间（通常为房屋交付或过户完成后）、支付方式及账户。

*支付时间表：将上述各款项的支付节点与交易流程中的关键环节（如签订合同、办理网签、办理过户、银行放款、交房等）明确对应，形成清晰的时间表。

4.税费承担：

*明确约定交易过程中产生的各项税费（契税、个人所得税、增值税及附加、印花税、交易手续费、登记费等）由哪一方承担，或按何种比例承担。避免模糊表述，如“税费按国家规定各自承担”，最好具体到每项税费的承担方。

5.房屋的交付：

*交付时间：明确具体的交房日期。

*交付标准：约定交付时房屋的状态，如装修、设施设备完好程度，水、电、燃气、有线电视