2026年土地估价师考试题库（附答案和详细解析）（0103）.docxVIP

土地估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

市场比较法中，交易情况修正是为了消除以下哪类因素对地价的影响？

A.交易日期差异

B.交易双方特殊关系（如亲友间交易）

C.区域基础设施水平

D.宗地形状不规则

答案：B

解析：市场比较法的交易情况修正旨在排除交易行为中的特殊因素（如关联交易、急于出售等）对价格的干扰，使可比实例价格更接近正常市场价格。选项A属于期日修正内容，C属于区域因素修正，D属于个别因素修正，均非交易情况修正的对象。

收益还原法中，计算土地纯收益时应扣除的主要成本是？

A.房屋折旧

B.土地取得成本

C.运营管理费用

D.投资利息

答案：C

解析：土地纯收益=总收益-运营成本（包括管理费、维修费、保险费、税费等）。房屋折旧属于建筑物成本，与土地纯收益无关；土地取得成本是历史成本，不直接影响当前纯收益；投资利息通常计入还原利率或单独计算，而非扣除项。

下列土地估价方法中，最适用于新开发土地估价的是？

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法

D.剩余法

答案：C

解析：成本逼近法通过累加土地取得费、开发费、税费、利息、利润和增值收益来估算地价，适用于缺乏交易案例和收益数据的新开发土地（如郊区生地）。市场比较法需大量可比实例，收益法需稳定收益，剩余法需明确开发目标，均不适用于新开发土地。

根据《城镇土地估价规程》，基准地价的内涵不包括？

A.特定估价期日

B.平均容积率

C.完整土地所有权价格

D.法定最高使用年限

答案：C

解析：我国实行土地公有制，基准地价是土地使用权价格（非所有权），内涵包括估价期日、土地用途、开发程度、容积率和使用年限等。选项C混淆了所有权与使用权的价格内涵。

下列因素中，属于地价影响因素中“一般因素”的是？

A.宗地临街宽度

B.城市GDP增长率

C.区域公交站点密度

D.地块地质承载力

答案：B

解析：地价一般因素是影响整个区域地价水平的宏观因素（如经济发展水平、人口增长、政策法规），城市GDP增长率属于经济因素。选项A、D为个别因素，C为区域因素。

剩余法评估待开发土地价格时，若开发项目为商品房，总开发价值的计算应采用？

A.成本价

B.市场销售均价

C.政府指导价格

D.建筑安装成本

答案：B

解析：剩余法总开发价值需基于市场价值，商品房的合理价值应为预期市场销售均价（考虑去化率）。成本价、政府指导价均不能反映市场真实需求，建筑安装成本是开发成本而非价值。

土地估价报告中，“价值定义”部分必须明确的核心要素是？

A.估价师执业编号

B.土地权利性质（如出让/划拨）

C.估价机构资质等级

D.现场勘查日期

答案：B

解析：价值定义需明确估价对象的权利状况（如出让地/划拨地、剩余使用年限）、用途、开发程度等，直接影响地价内涵。其他选项属于报告程序性内容，非价值定义核心。

采用路线价法评估临街商业用地时，深度修正的理论依据是？

A.替代原则

B.最有效使用原则

C.收益递减规律

D.供需原则

答案：C

解析：路线价法中，土地深度增加会导致利用效率降低（如商铺进深过大影响客流），符合收益递减规律。替代原则是市场比较法的基础，最有效使用原则强调最佳利用方式，供需原则影响整体地价水平。

下列土地用途中，土地使用年限最长的是？

A.商业用地

B.住宅用地

C.工业用地

D.教育用地

答案：B

解析：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，住宅用地最高出让年限为70年，商业40年，工业50年，教育50年，因此住宅用地年限最长。

土地估价中，“有效需求”是指？

A.潜在购买者的数量

B.有支付能力且愿意购买的需求

C.政府规划的用地需求

D.过去三年的平均成交量

答案：B

解析：有效需求需同时满足“愿意购买”和“有支付能力”两个条件，是形成市场价格的关键。潜在购买者数量可能无支付能力，政府规划需求非市场行为，历史成交量是结果而非需求定义。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

下列属于土地估价原则的有？（）

A.替代原则

B.预期收益原则

C.贡献原则

D.合法原则

答案：ABCD

解析：土地估价基本原则包括替代原则（类似宗地价格相近）、预期收益原则（地价基于未来收益）、贡献原则（各要素对地价的贡献）、合法原则（以合法用途和权利为基础），四者均为核心原则。

影响住宅用地地价的区域因素包括？（）

A.周边学校质量

B.宗地容积率

C.区域空气质量

D.公交站点密度

答案：ACD

解析：区域因素指影响某一区域内宗地价格的共同因素，包括交通条件（公交密度）、公共服务（学校质量）、环境质量（空气质量）。宗地容积率属于个别因素（具体宗地的特征）。

收益还原法中，确定还