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2026年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务强化训练题库详解

一、案例分析题（共19题）

第一题

案例材料：

某房地产开发企业拟在市中心开发一高端住宅项目。该项目用地面积约10万平方米，容积率3.5，计划建设4幢40层高层住宅楼，总建筑面积约35万平方米。项目总投资预计为30亿元，其中土地成本8亿元，建安成本15亿元，销售费用3亿元，管理费用1.5亿元，其他费用2.5亿元。开发商拟采用“地下停车位买断、商业地产单独经营”的模式，以提高资金周转效率。项目预计建设周期3年，销售周期1年。

案例分析题：

1、根据给定的项目参数，计算该项目的单位建筑面积成本（不含土地成本），并分析其合理性。

答案：

单位建筑面积成本（不含土地）=（建安成本+销售费用+管理费用+其他费用）/总建筑面积

=（15亿元+3亿元+1.5亿元+2.5亿元）/35万平方米

=22亿元/35万平方米≈6285.7元/平方米

分析：该成本约为6285.7元/平方米，属于中高端住宅项目的常见水平。但需结合市场竞品、施工难度及区位优势进一步评估其经济性。若区位条件优越或设计精良，该成本可能合理；否则可能面临较大市场风险。

2、假设项目采用地下停车位买断模式，单个车位均价为30万元，项目配建3000个车位，计算该部分收益，并说明其对项目现金流的影响。

答案：

车位销售收益=3000个×30万元/个=9亿元

影响分析：

（1）提升资金回笼速度：地下车位可提前售出，既提高流动性，又降低项目风险。

（2）降低风险：即使部分住宅滞销，车位收益仍能覆盖部分成本，缓解资金压力。

（3）额外利润：若车位销售尽快完成，可为后续开发或还债提供资金支持。

3、结合市场现状，如果项目面临销售周期延长（如拖至1.5年），开发商可采取哪些措施应对？请从市场策略、财务调整两个方面分析。

答案：

市场策略：

差异化营销：强调区位、设计、配套等独特优势，吸引目标客户。

分期促销：通过短期折扣、分期付款等方式刺激购房需求。

合作共建：与政府或学校合作，将部分住宅改为公租房或高校教师楼，稳定销售。

财务调整：

优化融资结构：通过银行贷款、信托融资或资产证券化降低融资成本。

延迟支出：调整建安支出节奏，减少预售后资金压力。

灵活定价：根据市场需求动态调整房价，确保现金流稳定。

第二题

案例材料：

某房地产开发公司拟在A市城区内开发一个综合性房地产项目，该项目用地面积为15万平方米，规划用途包括住宅、商业及配套设施。根据A市城市总体规划，该项目用地位于城市核心区域，地价较高，城市基础设施完善，具有较强的区位优势。开发公司拟采用“分阶段滚动开发”模式，首先开发建设住宅部分，后续根据市场情况逐步推进商业及配套设施建设。

项目总投资估算为30亿元，其中土地成本10亿元，前期工程费用2亿元，建筑安装工程费用15亿元，其他费用3亿元。项目资金来源包括公司自筹资金6亿元，银行贷款18亿元，预售资金回笼6亿元。开发公司预计项目销售周期为4年，销售价格采用“成本加成定价法”测算，预计住宅部分平均售价为每平方米1.8万元，总可售面积为20万平方米。

项目在实施过程中，受到房地产市场波动、政策调控及融资环境变化的影响，实际开发周期延长，融资成本上升，销售进度低于预期，导致项目资金链紧张。为应对风险，开发公司决定调整销售策略，引入“客户关系管理系统”（CRM）以提升客户转化率，同时加强与金融机构合作，争取更多的融资支持。

此外，项目周边正在建设一条城市轨道交通线路，预计两年后通车。开发公司认为该项目未来具有较强的升值潜力，计划在项目中引入绿色建筑和智慧社区建设理念，提升项目市场竞争力。

1、从房地产开发项目管理角度，分析该公司采用“分阶段滚动开发”模式的优缺点，并指出在当前融资成本上升和销售进度低于预期的情况下，应采取哪些措施来缓解资金压力。

2、结合房地产市场营销知识，说明引入客户关系管理系统（CRM）对该房地产项目销售转化率的具体提升路径，并列举三种CRM在房地产营销中的典型应用场景。

3、从房地产投资与金融角度，分析城市轨道交通建设对本项目的房地产价值影响，以及绿色建筑与智慧社区理念如何提升房地产项目的投资回报率。

参考答案：

1、优点：

分阶段开发有助于控制投资风险，降低资金一次性投入的压力。

能根据前一阶段的市场反馈调整后续开发内容，提升项目适应性和市场匹配度。

有利于优化资源配置，提高资金使用效率。

缺点：

开发周期延长可能导致整体项目推进缓慢，影响项目整体运营效率。

分期开发可能带来施工组织复杂化，增加管理协调难度。

后期开发可能面临土地、原材料、人工价格上升等不确定性因素。

建议措施：

提高预售营销力度，加快资金回笼。

与金融机构协商延长还款期限或降低