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资产评估师考试辅导土地与房地产管理法律制度

第一节土地管理法律制度

一、土地管理法的概念

土地管理法是调整土地关系的法律规范的总称。

二、土地的全部权和使用权

（一）土地全部权

1．土地全部权是土地全部者依法对其土地占有、使用、收益和处罚的权利。我国的土地全部权分为全民全部即国家土地全部权和农村集体土地全部权。

2．国家土地全部权。所谓国家土地全部权是指国家占有、使用、收益和处罚属于全民全部的土地的权利。国家土地全部权具备三方面的明显特征：

（1）中华人民共和国是国家土地全部权的惟一和统一的主体。

（2）国家土地全部权的客体具备广泛性。

（3）国家土地全部权在内容上体现为国家对国有土地行使占有、使用、收益和处罚的权能。

属于国家全部的土地有：

（1）都市市区的土地；

（2）农村和都市郊区中依法没收、征收、征购，收归国有的土地（依法划定或者拟定为集体全部的除外）；

（3）国家依法征用的土地；

（4）依法不属于集体全部的林地、草地、荒地、滩涂及其余土地；

（5）农村集体组织全部成员转为城乡居民的，原属于其成员集体全部的土地：

（6）因国家组织移民、自然灾害等因素，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民的集体全部的土地。

3．集体土地全部权。在我国，集体土地全部权是农业集体经济组织依法占有、使用、收益和处罚其土地的权利。它有如下特征：

（1）集体土地全部权主体是农业集体经济组织；

（2）集体土地全部权的客体包含法律规定为集体全部的耕地、林地、山岭、草原、荒地、滩涂等；

（3）集体经济组织可以对全部的土地行使占有、使用、收益和处罚的权利，也可以依法转让、抵押和租赁。

集体土地全部权的范围：农村和都市郊区的土地，除法律规定属于国家全部的以外，属于集体全部；宅基地和自留地、自留山，属于集体全部。

（二）土地使用权

土地使用权是指土地使用人对国家或集体全部的土地所享受占有、使用、一定收益和一定意义上的处罚权能的一个权利。土地使用权可以依法出让、转让、出租和抵押。

（三）土地全部权和使用权的确认

农民集体全部的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认全部权。农民集体全部的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

三、土地运用总体规划制度

（一）国家实施土地用途管制制度。

国家编制土地运用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未运用地。

（二）土地运用总体规划的编制、审批和修改

土地运用总体规划编制的原则是：

（1）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；

（2）提高土地运用率；

（3）统筹安排各类、各区域用地；

（4）保护和改善生态环境，保障土地的可连续运用；

（5）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

国家对土地运用总体规划实施分级审批。省的土地运用总体规划，省政府所在地的市、人口在100万以上的都市以及国务院指定的都市的土地运用总体规划，报国务院批准。上述以外的土地运用总体规划，逐层上报省、自治区、直辖市人民政府批准。

（三）土地运用总体规划与其余规划的衔接

（四）建立土地调查和土地记录制度

四、耕地保护制度

（一）实施占用耕地赔偿制度

非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

（二）建立基本农田保护制度

〈列入基本农田保护区的耕地有：

（1）经国务院关于主管部门或者县级以上地方人民政府批准拟定的粮、棉、油生产基地内的耕地；

（2）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；

（3）蔬菜生产基地；

（4）农业科研、教学实验田；

（5）国务院规定应该划入基本农田保护区的其余耕地。

各省、自治区、直辖市划定的基本农田应该占本行政区域内耕地的80%以上。基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界。

禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖搪养鱼。

（三）禁止闲置、荒凉耕地（了解）

一年以上未开工建设的，应按省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费：连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府免费收回用地单位的使用权，该幅土地原为农民集体全部的，应交由原农村集体经济组织恢复耕种。

承包经营耕地连续两年弃耕掘荒的，原发包单位应该终结承包协议，收回发包的耕地。

（四）激励开发未运用的土地

禁止毁坏森林、草原开垦耕地，禁