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青岛小区物业管理方案细则

一、物业综合管理

（一）管理架构与人员配置

1.管理架构

设立物业管理中心，下设客服部、工程部、安保部、保洁绿化部四个核心部门。各部门既相互独立履行职责，又紧密协作，共同保障小区物业的正常运转。物业管理中心主任统一协调各部门工作，制定整体工作计划与目标，监督各部门工作进展与完成情况。

2.人员配置

-客服部配置客服主管1名，客服专员3-5名。客服主管负责部门内部管理、客户关系维护策略制定及重大客户问题处理；客服专员负责日常客户来电来访接待、咨询解答、报修受理、投诉处理及业主满意度调查等工作。

-工程部配备工程主管1名，水电工3-4名，维修工2-3名。工程主管负责制定设备设施维护保养计划、安排维修任务、监督施工质量及技术指导；水电工负责小区水电系统的日常运行维护、故障抢修；维修工负责公共区域设施设备及房屋的维修保养。

-安保部安排安保主管1名，保安队员12-16名。安保主管负责安保团队管理、安全防范方案制定与执行监督、突发事件应急处理指挥；保安队员负责小区出入口站岗执勤、巡逻检查、车辆停放管理及安全保卫工作。

-保洁绿化部设保洁绿化主管1名，保洁员6-8名，绿化养护工2-3名。保洁绿化主管负责制定清洁和绿化养护工作计划、监督工作质量及人员调配；保洁员负责小区公共区域的卫生清扫、楼道清洁、垃圾清运；绿化养护工负责小区内花草树木的浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作。

（二）管理制度建设

1.建立健全各项规章制度，包括员工考勤制度、绩效考核制度、财务管理制度、物资采购管理制度、设备设施维护保养制度、安全保卫制度、清洁卫生制度、绿化养护制度等，确保物业管理工作有章可循。

2.明确各部门、各岗位的工作职责和工作流程，制定详细的岗位说明书，使员工清楚了解自己的工作内容、工作标准和工作要求。

3.加强制度执行力度，定期对制度执行情况进行检查和评估，对违反制度的行为进行严格处理，确保制度的严肃性和有效性。

（三）档案资料管理

1.建立业主档案，包括业主基本信息、房产信息、联系方式、缴费记录等，对业主档案进行动态管理，及时更新信息。

2.管理物业档案，涵盖小区规划设计图纸、施工竣工验收资料、设备设施运行维护档案、维修保养记录、客服服务记录、安全检查记录等，确保档案资料的完整性和准确性。

3.采用信息化手段对档案资料进行管理，建立电子档案数据库，方便查询和检索，同时做好档案资料的保密和安全工作。

二、房屋及配套设施设备管理

（一）房屋管理

1.房屋外观维护

定期对小区房屋的外立面进行检查，查看是否有墙面脱落、瓷砖松动、涂料褪色等问题。对于发现的问题，及时安排维修和处理，保持房屋外观的整洁和美观。每季度对房屋外立面进行一次全面检查，对于轻微的墙面污染，安排保洁人员进行清洁；对于墙面脱落、瓷砖松动等问题，及时组织维修人员进行修复。

2.房屋结构安全管理

委托专业的房屋安全鉴定机构定期对房屋结构进行检测和评估，确保房屋结构安全。建立房屋安全档案，记录检测结果和处理情况。每年对小区房屋进行一次全面的结构安全检查，对于存在安全隐患的房屋，及时采取加固、维修等措施，并跟踪整改情况。

3.房屋共用部位管理

加强对房屋共用部位的管理，包括楼道、电梯前室、屋顶、地下室等，确保共用部位的整洁、安全和畅通。定期对共用部位的门窗、扶手、照明等设施进行检查和维护，及时更换损坏的部件。每天对楼道、电梯前室等共用部位进行清扫，每周对门窗、扶手等设施进行擦拭和检查，每月对屋顶、地下室等部位进行一次全面检查。

（二）配套设施设备管理

1.电梯管理

-与专业的电梯维保单位签订维保合同，确保电梯得到定期的维护保养。要求电梯维保单位每周对电梯进行一次常规检查和维护，每月进行一次全面保养，每季度进行一次综合检查。

-建立电梯运行档案，记录电梯的运行情况、维修保养记录、故障处理情况等。每天对电梯的运行情况进行巡查，及时发现和处理电梯故障和异常情况。

-在电梯内设置明显的安全警示标识，配备应急救援设备和通讯设备，确保在电梯发生故障时乘客能够及时得到救援。

2.消防设施设备管理

-定期对消防设施设备进行检查和维护，确保其完好有效。每月对消防栓、灭火器等消防器材进行一次检查，每季度对消防系统进行一次全面测试。

-组织员工和业主进行消防知识培训和应急演练，提高消防意识和应急处置能力。每年至少组织一次消防知识培训和应急演练。

-保持消防通道畅通，严禁在消防通道内堆放杂物。每天对消防通道进行巡查，及时清理障碍物。

3.给排水系统管理

-定期对小区的给排水管道进行检查和维护，防止管道堵塞、漏水等问题。每半年对给排水管道进行一次全面检查，及时修复损坏的