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2026年房地产估价师理论与方法市场法应用试题含答案

一、单选题（共10题，每题2分）

说明：请选择最符合题意的选项。

1.在采用市场法评估某城市核心区域住宅价值时，选取可比案例应优先考虑的因素是（）。

A.销售日期与评估基准日接近

B.房屋用途与估价对象完全一致

C.社区环境与配套设施相似度最高

D.交易价格与市场平均水平偏差较小

2.某宗商业用地于2020年以协议方式出让，成交价格为8000万元，土地使用年限为40年。若评估基准日为2026年12月31日，该宗土地的剩余土地使用权价格应采用（）。

A.收益法估算

B.市场法比较修正

C.成本法核算

D.假设开发法推算

3.在计算可比案例成交价格修正系数时，若可比案例成交价格偏高，但交易日期与评估基准日间隔较短，应重点考虑修正（）。

A.房地产状况修正系数

B.时间修正系数

C.交易情况修正系数

D.区域修正系数

4.某城市住宅市场近三年价格持续上涨，若选取的可比案例成交日期为三年前，则其价格修正应主要考虑（）。

A.房屋成新率差异

B.市场利率变化

C.通货膨胀影响

D.区域规划调整

5.采用市场法评估某写字楼时，选取的可比案例中包含一宗租赁率较低的商业物业，在修正时应重点考虑（）。

A.用途差异修正

B.区域因素修正

C.个别因素修正

D.交易税费差异

6.若某宗住宅交易中买方支付了较高的溢价，但在评估时该溢价与市场行情不符，应采用（）。

A.直接采用交易价格

B.调整交易价格至正常水平

C.忽略溢价影响

D.另行选取溢价合理的可比案例

7.在比较修正中，若可比案例的宗地形状为狭长形，而估价对象为规则形状，则应重点修正（）。

A.容积率修正系数

B.区位修正系数

C.土地形状修正系数

D.交通通达性修正系数

8.某城市商业综合体评估时，选取的可比案例中包含一宗空置率较高的物业，在修正时应重点考虑（）。

A.经营状况修正

B.市场供求关系修正

C.建筑质量修正

D.周边配套修正

9.若某宗住宅可比案例的成交价格为500万元，但交易中包含买方代缴的契税，而正常交易中契税由卖方承担，则修正时应（）。

A.调整可比案例价格至含契税水平

B.忽略契税差异

C.乘以（1+契税率）修正系数

D.另行选取无契税差异的可比案例

10.在采用市场法评估某城市工业用地时，选取的可比案例中包含一宗用途已转为商业用地的地块，在修正时应重点考虑（）。

A.用途修正系数

B.区域规划修正系数

C.土地还原利率修正系数

D.交通条件修正系数

二、多选题（共5题，每题3分）

说明：请选择所有符合题意的选项。

1.采用市场法评估某城市住宅价值时，应重点考虑的可比案例筛选条件包括（）。

A.交易日期与评估基准日间隔不超过1年

B.房屋建筑面积与估价对象接近

C.社区环境（如绿化率、噪音水平）相似

D.交易价格未受特殊因素（如拆迁补偿）影响

E.房屋用途与估价对象完全一致

2.在计算可比案例价格修正系数时，应考虑的时间修正因素包括（）。

A.房地产价格变动趋势

B.区域规划调整影响

C.宏观经济政策变化

D.通货膨胀率

E.房屋成新率变化

3.若某宗住宅可比案例的交易中存在买方强制溢价，在评估时应重点修正的因素包括（）。

A.交易税费负担差异

B.交易动机差异

C.区域因素差异

D.房地产状况差异

E.市场供求关系变化

4.在比较修正中，应重点考虑的个别因素修正内容包括（）。

A.房屋建筑面积差异

B.土地形状差异

C.建筑结构差异

D.交通通达性差异

E.用途差异

5.若某宗商业用地可比案例的交易中存在税费负担差异，在修正时应重点考虑（）。

A.契税负担差异修正

B.印花税负担差异修正

C.土地增值税负担差异修正

D.交易方式差异修正

E.区域规划差异修正

三、判断题（共10题，每题1分）

说明：请判断下列表述是否正确。

1.采用市场法评估房地产时，可比案例应优先选择交易日期与评估基准日间隔较长的案例。（×）

2.若可比案例成交价格偏高，且交易日期与评估基准日间隔较短，应重点考虑时间修正。（√）

3.在修正可比案例价格时，若估价对象宗地形状规则，而可比案例宗地形状狭长，应调高可比案例价格。（√）

4.若某宗住宅交易中买方支付了较高的溢价，且溢价与市场行情相符，可直接采用交易价格。（√）

5.在比较修正中，若可比案例的宗地形状为狭长形，而估价对象为规则形状，应调低可比案例价格。（√）

6.若某宗商业用地可比案例的交易中存在税费负担差异，应直接忽略该差异。（×）

7.在采用市场法评估房地产时，可