3第三章++不动产价格鉴证评估.pptxVIP

主讲老师：胡老师价格鉴证师价格鉴证案例分析基础精讲班

第三章不动产价格鉴证评估

结合《理论与实务》第六章学习

第一节概述不动产是重要的生产生活资料，不动产的生产、流转、融资、出租、使用、征收等经济活动需要通过价格手段实现利益交换，相关经济活动中的价格不明需要揭示，价格争议需要定纷止争。因此，不动产价格鉴证是常见的价格鉴证业务。同时，由于我国实行严格的土地用途管控，两种有权管理，国有土地所有权与使用权分离，集体建设用地的有限上市，集体农用土地所有权、承包权、经营权三权分置等原因，不动产价格的决定因素更加复杂。

第二节案例分析一、评估标的的最高最佳利用分析房地产评估是以评估标的的最高最佳利用为前提进行的。最高最佳利用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使评估标的的价值达到最大的一种最可能的利用。最高最佳利用分析真正体现了评估的客观性。衡量、判断的标准如下:1.法律上的许可性(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制，而依据法律、城市规划发展的规定。2.技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳利用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。

第二节案例分析3.经济上可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。4.价值最大性。使价格评估标的的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。5.土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。6.与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途评估。7.可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。

第二节案例分析最高最佳利用分析的评估前提如下:1.维持现状前提，认为现有房地产维持现状、继续使用最为有利时应以维持现状为前提进行评估。2.更新改造前提，认为现有房地产更新改造再予以利用最为有利时应以更新改造为前提进行评估。3.改变用途前提，认为现有房地产改变用途再予以利用最为有利时应以改变用途为前提进行评估。4.重新利用前提，认为现有房地产重新开发再予以利用最为有利时应以重新开发为前提进行评估。

第二节案例分析二、评估方法适用性分析(一)评估方法的确定房地产评估的常用方法有市场法、收益法、假设开发法、成本法等，评估方法的选择应参照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》，根据当地该类房地产市场发展状况，并结合评估标的的具体特点以及评估目的等，选择适当的评估方法。市场法也称市场价格比较法、现行市价法，是指通过市场调查，选择3个或者3个以上与价格评估标的物相同或者类似的可比实例或者参照物，分析比较价格评估标的物与参照物之间的差异并进行调整，从而确定价格评估标的市场价格的方法。

第二节案例分析成本法也称重置成本法，是指按价格评估标的的现时重置成本扣减各种损耗值来确定价格评估标的价格的方法。收益法是指将价格评估标的在未来的预期收益，按设定的折现率折现成现值，借以确定价格评估标的价格的一种方法。假设开发法是预计评估标的开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此测算评估标的的客观合理价格或价值的方法。

第二节案例分析案例八某商业房地产的计税价格评估(收益法）收益法是基于预期和收益原则，结合房地产的历史经营收益和现有发展趋势以及未来发展前景，对房地产未来经营期的收益进行预测，按照一定的折现率进行折现，然后累加求和，据此确定被评估房地产价值的一种评估方法。收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。历史资料的作用主要是利用它来推知未来，解释预期的合理性、适用的条件，能够对未来收益进行合理预测。

第二节案例分析评估测算过程收益法计算公式如下:V=a/r·[1-1/(1+r)n]其中:a--年净收益;r--折现率;n--收益年期。年纯收益=年总收益-年总支出

第二节案例分析1.年纯收益的确定。(1)年总收益。该房地产位于xx步行街，根据委托方提供的资料及评估人员调查收集类似房地产的租金情况，该区域商业用租金水平为一楼40~60元/平方米·月，其余楼层15~25元/平方米·月，根据xx市房地产的发展趋势结合标的房地产的实际情况，确定评估标的作为商业用途月租金为一楼50元平方米·月，其余楼层20元/平方米·月。根据相关材料，一楼的建筑面积为756.06平方米，该房地产的总建筑面积为5383.30平方米，则其余楼层的建筑