2第二章+价格鉴证评估基本方法.pptxVIP

主讲老师：胡老师价格鉴证师价格鉴证案例分析基础精讲班

第二章价格鉴证评估基本方法

结合《理论与实务》第三章学习

第一节概述价格鉴证评估最常用的方法有四种:市场法、成本法、收益法和专家咨询法。

第一节概述一、市场法市场法又称市场比较法、现行市价法。它是通过市场调查，选择一个或几个与价格鉴证评估标的相同或类似的参照物作为比较对象，分析比较价格鉴证评估标的与参照物之间的差异，并对差异进行量化调整，从而确定价格鉴证评估标的价格的方法。

第一节概述其基本公式为:价格鉴证评估标的价格=参照物价格+/-价格鉴证评估标的与参照物比较的差异金额或价格鉴证评估标的价格=参照物价格x交易情况调整系数x市场状况调整系数x个别因素调整系数

第一节概述二、成本法成本法又称重置成本法，是指在进行价格鉴证时，按照价格鉴证评估标的的重置成本扣减各种损耗来确定价格鉴证评估标的价格的方法。其基本计算公式为:价格鉴证评估标的价格=重置成本x成新率价格鉴证评估标的价格=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

第一节概述三、收益法收益法是指将价格鉴证评估标的在未来的预期收益，按确定的折现率折算成现值，借以确定价格鉴证评估标的价格的一种方法。其基本公式是:式中:P——价格鉴证评估值;Ri——未来第i年的预期效益;r——折现率;n——收益年限;i——年序号。

第一节概述四、专家咨询法专家咨询法是对市场法的一种模拟，它是将专家设定为市场潜在购买者利用其知识、经验和分析判断能力对价格鉴证评估标的进行鉴证评估的方法。

第二节案例分析案例四附件1住宅房地产的价格鉴证评估(市场法)xx市xx区xx大街219号15幢1单元1301室房屋\价格鉴定技术报告

第二节案例分析一、价格鉴定标的概况价格鉴定标的为xx市xx区xx大街219号15幢1单元1301室房层价格鉴定标的坐落于xx市xx区xx大街219号。实地查验时，该小区东邻xx大厦、xxxx小区，西至xx路，南临xx街，北临xx大街;交通出行较为便利，地铁x号线xx大街站距小区约300米，小区周边有公交7路、39路、56路、57路、82路、129路、161路、166路、303路等多条线路;与xx广场一街之隔，附近有xx市xx医院、xx市xxx小学、沃尔玛超市，生活配套设施较为齐备。小区主体建筑共29幢除1幢综合用房外，其余28幢全部为高层，该房地产紧邻小区中心景观西北侧，小区物业安保人员24小时在岗，管理良好。该项目由xx房地产开发有限公司开发，标的所在的15幢主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为19层，两梯两户。

第二节案例分析房屋结构:钢筋混凝土结构;规划用途:成套住宅;建筑面积:149.62平方米。土地用途:城镇单一住宅用地;权利性质:出让;使用权期限:2090年4月26日。价格鉴定标的位于15幢第13层，根据委托方提供的户型图，该房为三室两厅一厨二卫，南、北、东三阳台，东侧为大阳台;东边户，南北朝向;采光好。委托方确定基准日时房屋状况为毛坯状况。

第二节案例分析二、价格鉴定目的为司法机关审理民事合同纠纷案件提供价格依据。三、价格鉴定基准日2022年6月11日。四、价格内涵价格鉴定标的在价格鉴定基准日的公开市场价格。

第二节案例分析五、价格鉴定影响因素分析(一)地理位置小区位于xx市xx区xxx大街219号，地处xx区xx商圈。东临xxx路城市快速路，北临xx大街，交通较为便捷，实地查验时，小区北侧即为xx广场，沃尔玛超市、xx酒店等大型购物中心和生活服务场所近在咫尺。(二)基础设施价格鉴定标的所处区域道路、自来水厂及水管网络、区域内燃气网络、电网及变电站、污水处理厂等基础设施齐全。

第二节案例分析(三)交通条件价格鉴定标的所处区域交通出行较为便利，实地查验时，地铁x号线xx大街站距小区约300米，小区西门紧邻公交56路、129路x路站;北门紧邻公交129路、303路xx广场南站;东侧xx路站有公交7路、39路57路、82路、161路、166路等多条线路通达。

第二节案例分析(四)环境质量小区处于xx区xx商圈内，大气环境、水环境、声环境、人文环境好(五)生活服务设施小区内部实行人车分离，停车设施全部在地下，有自行车位和机动车位两种，物业管理有序，设置有商业服务会所，小区中央景观、运动休闲广场，配备一定数量的运动健身器械。

第二节案例分析六、市场背景分析标的所在的xx板块全年随着市场回暖，成交量也随之相对比较稳定，全年逐月销量波动幅度较小，房价基本处于缓慢上涨阶段。

第二节案例分析七、价格鉴定方法和技术路线(一)价格鉴定方法的选择根据实地查验及市场调查资料，结合价格鉴定的特定目的用途，采用市场法对鉴定标的进行价格鉴定。(二)价格鉴定技术路线(1)搜集交易实例;(2)选取可比实例;(3)