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物业公司营改增税收政策汇总

自营业税改征增值税（以下简称“营改增”）全面推开以来，物业管理行业作为现代服务业的重要组成部分，其税务处理方式发生了根本性转变。准确理解并适用相关税收政策，不仅是物业公司合规经营的基本要求，也是优化税负、提升企业竞争力的关键。本文将系统梳理物业公司在营改增后的主要税收政策，旨在为行业从业者提供一份专业、严谨且具实用价值的参考指南。

一、纳税人身份与适用税率/征收率

物业公司在增值税体系下，首先需要明确自身的纳税人身份，这直接决定了其适用的税率或征收率以及计税方法。

1.一般纳税人：年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定标准（目前为500万元）的物业公司，应登记为一般纳税人。此外，即使年应税销售额未达标，物业公司也可自愿申请成为一般纳税人。

*适用税率：提供物业管理服务、停车服务等现代服务，通常适用6%的增值税税率。

*计税方法：原则上适用一般计税方法，即当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额为应纳税额。

2.小规模纳税人：年应税销售额未超过规定标准，且未主动申请成为一般纳税人的物业公司，为小规模纳税人。

*适用征收率：通常适用3%的征收率。

*计税方法：适用简易计税方法，即按照销售额和征收率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。

二、应税服务范围界定

物业公司的应税服务范围主要围绕其提供的各类物业管理及相关服务展开，具体包括：

1.物业管理服务：指对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这是物业公司的核心应税服务，适用6%税率（一般纳税人）或3%征收率（小规模纳税人）。

2.停车服务：物业公司向业主或租户提供的车辆停放服务，属于“现代服务—租赁服务—不动产经营租赁服务”。

*一般纳税人：若不动产为2016年4月30日前取得，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税；否则，适用9%的税率。

*小规模纳税人：适用5%的征收率。

**请注意*：停车费与物业管理费在增值税税目上有所不同，需分别核算，适用不同的税率或征收率。

3.其他服务：如为业主提供的装修服务、家政服务、代收代付服务等，需根据具体服务内容判断适用税目和税率。例如，装修服务可能适用“建筑服务”税目，税率为9%（一般纳税人）或3%征收率（小规模纳税人）。

4.代收转付费用：物业公司代收的水费、电费、燃气费、有线电视费、通讯费等，如果仅是代为收取并转付给实际供应方，且开具的是委托方（如供水公司、供电公司）的发票给业主，则属于代收代付行为，不征收增值税。但若物业公司以自己名义向业主收取，并开具自己的发票，则可能被认定为转售行为，需按规定缴纳增值税。

三、销售额与销项税额计算

1.一般计税方法：

*销售额=含税销售额÷(1+适用税率)

*销项税额=销售额×适用税率

*物业公司收取的物业管理费、符合条件的停车费（一般计税）等，均按此公式计算销项税额。

2.简易计税方法：

*销售额=含税销售额÷(1+征收率)

*应纳税额=销售额×征收率

*小规模纳税人及选择简易计税方法的一般纳税人（如老项目停车费）按此公式计算。

四、进项税额抵扣

一般纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额，符合规定的，可以从销项税额中抵扣。物业公司常见的可抵扣进项税额包括：

1.固定资产与不动产：如购置的办公设备、车辆、管理用房产等，其进项税额可凭合规扣税凭证抵扣。

2.日常运营支出：

*水费、电费（自用部分或转售时取得的进项）；

*办公用品、劳保用品采购；

*维修保养服务（如电梯维保、消防设施维保）；

*清洁服务、安保服务；

*广告宣传服务；

*咨询服务、审计服务；

*通讯费、网络服务费；

*运输服务等。

3.购进农产品：如用于绿化养护购买的苗木等，可按规定扣除率计算抵扣。

*重要提示*：

*用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、服务等，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

*取得的增值税扣税凭证（如增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票或销售发票、解缴税款的完税凭证等）需符合法律法规规定，且应在规定期限内认证或申报抵扣。

五、特定业务的增值税处理

1.物业管理老项目：指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。一般纳税人提供物业管理服务，如果对应的项目属于老项目，是否可以选择简易计税方法？目前政策并未明确物业管理服务本身适用老项目简易计税，通常理解为物业管理服务不适用。但停车