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城市更新是战略必然：随着我国城市发展重心从“增量扩张”转向“存量增效”，城市更新的重要性日益凸显。展望“十五五”，我们认为城市更新或将成为推动城市高质量发展、支撑房地产市场平稳运行的战略核心。

城市更新发展新格局：与“十四五”时期相比，“十五五”期间城市更新有望迎来三大发展格局上的变化。一是工作重心转移为推动城市高质量发展。二是更新范围正不断向2005年前建成的老旧小区与全国城中村改造延伸。三是更新范式有望从“改善民居”迈向“资产商业化运营”。据住建部相关数据及我们对城中村改造投资规模的测算，“十五五”期间城市更新投资需求就有望超20万亿元。目前，中央与地方政府多措并举，积极引导金融机构和社会资本多方参与，为城市更新资金来源提供稳定支持。

城市更新投资新蓝图：随着“十五五”期间城市更新部分领域政策支持力度持续加码，城乡规划、绿色建材、电梯和智能仪表等领域有望迎来结构性利好。从上游来看，城乡规划将率先受益。绿色建筑市场规模有望止跌回稳，“十五五”期间CAGR约5.6%，带动建材行业PB估值修复。电梯行业虽仍受地产周期影响，但城市更新将加快其与地产端脱钩，推动后市场成为核心增长极，预计“十五五”期间CAGR约9.79%。智能仪表领域，智能电表受益于技术升级与新场景应用，CAGR或达9.19%；智能水表则在地下管网改造加码和渗透率提升加速的双重驱动下，有望迎来48.60%的复合年均增速。

投资建议：综合行业成长性与景气延续性来看，我们建议重点关注深耕电梯后市场、智能物联电能表及超声波智能水表领域具备核心竞争力的龙头企业。

风险提示：数据或有遗漏；房地产景气度大幅回落；原材料价格波动风险；政策推进不及预期。

1.《委内瑞拉对原油的意义》2026-01-06

2.《企业预期推动PMI逆季节性回升》2025-12-31

3.《去库信号仍待观察》2025-12-28

产业前瞻系列1：“十五五”城市更新掘金蓝图

宏观深度报告/2026.01.09

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内容目录

1战略必然：城市更新擎动“十五五”新篇章.................................................................6

2格局换新：范式重构引领20万亿城市更新潮...............................................................7

2.1地产托而不举，旧改与城中村改造常态化推进..........................................................7

2.2城中村改造提速，仅四板块投资需求或超20万亿元..................................................9

2.3债务约束趋紧，投融资机制以多元创新稳中寻可续...................................................12

3机遇前瞻：催化城乡规划、绿色建材、电梯及智能仪表新增长........................................14

3.1“系统治理+多维赋能”引领城市规划价值跃升.......................................................15

3.2“需求释放+标准升级”拓展绿色建材应用空间.......................................................18

3.3“存量焕新+智慧赋能”加速电梯行业发展换轨......................................................22

3.4“技术升级+场景落地”探索智能电表行业新篇......................................................28

3.5“投资拉动+渗透提速”催化智能水表市场扩张.....................................................32

4风险提示.................................................................................................