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宅基地管理制度试行

为规范农村宅基地管理，保障农民合法权益，激活乡村资源要素，根据相关法律法规及政策精神，结合本地实际，现就如下：

一、宅基地权属界定与权能划分

农村宅基地所有权归农民集体所有，资格权归符合条件的本集体经济组织成员，使用权由农户依法享有。三者分置并行，所有权行使体现集体意志，资格权落实成员权益，使用权保障居住功能并适度放活。

（一）所有权行使机制

农民集体通过村民会议或村民代表会议行使宅基地所有权，重点履行以下职责：制定本集体宅基地管理公约；审核农户宅基地申请资格；监督宅基地使用用途；组织闲置宅基地收储与再分配；参与宅基地流转收益分配方案制定。集体经济组织（未成立的由村民委员会代行）负责日常管理，建立宅基地管理台账，记录权属变更、面积四至、使用状态等信息，每季度向村民公开。

（二）资格权认定标准

资格权以“户”为单位认定，“户”指具有本集体经济组织成员资格、长期共同居住生活且经济独立的家庭成员集合。成员资格认定遵循“户籍+实际居住+履行义务”原则：户籍在本村且未迁出的；因婚姻、收养等关系迁入并实际居住满1年的；原户籍迁出但退休、退养后回村居住并将户籍迁回的；法律政策规定的其他情形。

资格权动态调整机制：因分户、婚嫁、死亡等导致户内成员变化的，农户应在30日内向集体经济组织申报，经村民代表会议审议后更新资格权登记；户籍迁出且不再实际居住的，资格权保留3年，逾期未申请续期或未履行集体义务的，由集体收回资格权。

（三）使用权权能范围

农户对合法取得的宅基地享有占有、使用、收益权，可依法在宅基地上建造住房及附属设施，保障基本居住需求。使用权流转限于本集体经济组织内部，确需向非本集体成员流转的，须经村民会议三分之二以上成员同意，且受让方仅可取得不超过20年的使用权，不得擅自改变土地用途。禁止城镇居民通过购买宅基地使用权、房屋所有权等方式变相占用农村宅基地。

二、宅基地审批与建房管理

严格落实“农户申请、村级审核、乡镇审批”制度，实行“一窗受理、联审联办”，确保程序规范、权责清晰。

（一）申请条件与限制

符合下列情形之一的农户可申请宅基地：无宅基地或现有宅基地面积低于本地规定标准（本地标准为户均不超过160平方米）；因子女结婚等原因确需分户，且现有宅基地无法满足分户需求；因自然灾害、村庄规划调整等原因需要搬迁安置；法律政策规定的其他情形。

有下列情形之一的，不予批准：不符合国土空间规划或村庄规划；已有宅基地面积达到或超过规定标准；将原有宅基地出卖、出租、赠予或改作他用后再次申请；非本集体经济组织成员申请（法律法规另有规定的除外）；存在违法占地建房行为未处理完毕。

（二）审批流程与材料

1.农户申请：以户为单位向集体经济组织提交书面申请，附户口本、身份证复印件、建房方案（含建筑层数、高度、面积、四至范围）、相邻权利人同意意见（涉及相邻关系的）。

2.村级审核：集体经济组织收到申请后10个工作日内召开村民代表会议审议，重点核查申请人资格、拟用地是否符合规划、是否存在“一户多宅”等情况。审议通过的，在村内公示7日；公示无异议的，出具审核意见并报乡镇政府。

3.乡镇审批：乡镇政府收到申请后，组织农业农村、自然资源、住建等部门联合审查，15个工作日内完成现场勘查（核查用地范围、地类性质、规划符合性）。符合条件的，核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；不符合条件的，书面告知理由。

（三）建房全程监管

农户取得审批后，须在6个月内开工建设，开工前向乡镇政府申请现场放线，乡镇工作人员会同村级协管员到场确定宅基地四至、建筑边界。建房过程中，乡镇每季度至少开展1次巡查，重点检查是否超面积、超高度建设，是否擅自改变用途。竣工后30日内，农户申请验收，乡镇组织实地核查，符合要求的出具《农村宅基地和建房验收意见》，作为办理不动产登记的依据。

三、闲置宅基地盘活与退出机制

坚持“依法自愿、合理利用、保障权益”原则，鼓励农户通过流转、入股、托管等方式盘活闲置宅基地和农房，发展乡村旅游、特色民宿、农产品加工等业态，推动城乡资源双向流动。

（一）盘活利用规范

1.流转主体：流出方须为宅基地使用权人或其授权代理人，流入方可以是本集体经济组织成员、返乡下乡人员或符合条件的企业（含农民专业合作社）。

2.流转程序：双方签订书面合同（示范文本由农业农村部门制定），明确流转期限、用途、收益分配等内容；合同签订后15日内，报集体经济组织备案，由乡镇政府录入宅基地管理信息平台。

3.用途管制：流转后的宅基地及农房须用于农业生产、农村生活相关产业，禁止用于房地产开发、私人会所等非农业用途；禁止破坏传统村落、历史建筑和自然生态环境。

（二）自