2026年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务重点难点必刷题解析.pdfVIP

2026年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务重

点难点必刷题解析

一、案例分析题（共19题）

第一题

某市拟推进城市更新行动，计划对一个建成于1990年代的老旧住宅片区进行改造

升级。该项目总占地面积约12万平方米，涉及居民1200户、建筑面积约28万平方米。

政府拟采用“政府引导、市场运作、居民参与的模式推进，具体方案包括：拆部分

危旧房屋、重建高层住宅、配套建设社区服务中心、停车场、绿化景观及养老设施，并

引入社会资本通过PPP模式参与投资建设。

该项目预算总投资为18亿元，其中政府财政资金投入6亿元，其余12亿元拟由社

会资本通过股权投资和银行贷款方式筹集。项目周期为4年，预计建成后可实现以下收

、心

血：

•新建住宅销售回款：15亿元（按可售面积20万平方米，平均售价7500元//）。

•配套商业设施出租收入：第3年起年均租金收入6000万元，租期20年。

•停车场运营收入：年均1200万元。

•政府补贴：按改造面积给予每平方米500元的专项补助，共计1.4亿元。

项目前期调查发现，部分居民对搬迁补偿标准不满，存在抵触情绪；施工过程中可

能面临拆迁遗留、建筑垃圾处理、施工扰民等社会矛盾；融资结构中银行贷款利率为

5.2%,社会资本要求最低内部收益率（IRR）不低于12%。

项目财务评价采用净现值法（NPV）,折现率设定为8%,项目现金流按年计算，建

设期为前两年（无收益），第3年为运营起始年。已知：

•第1年现金流出：8亿元（含征迁补偿、前期费用）。

•第2年现金流出：6亿元（含工程建设投入）。

•第3年起每年现金流入：租金收入6000万元+停车场收入1200万元+政府补

贴1.4亿元二2.12亿元。

•第3年另一次性实现住宅销售回款15亿元。

•项目第5年末全部回收，无残值。

1、请计算该项目第3年的净现金流量，并列出第1-5年每年的净现金流量（单位:

亿元）。

2、请根据上述现金流量数据，计算该项目的净现值（NPV）（折现率为8%）,并判

断该项目是否具备财务可行性（列出计算过程）。

3、结合本案例，分析该项目在融资结构与社会资本回报方面存在的主要风险，并

提出至少三项优化建议以提升项目吸引力和可融资性。

答案：

lo

计算第1—5年净现金流量（单位：亿元）：

•第1年：现金流出8亿元一净现金流二-8

•第2年：现金流出6亿元一净现金流二-6

•第3年：现金流入二住宅销售回款15+租金6000万（0.6）+停车场1200

万（0.12）+政府补贴1.4=15+0.6+0.12+1.4=17.12亿元

净现金流二+17.12

•第4年：现金流入=租金0.6+停车场0.12+政府补贴1.4=2.12亿兀

一净现金流二+2.12

•第5年：现金流入=租金0.6+停车场0.12+政府补贴1.4=2.12亿元

一净现金流二+2.12

答：

第3年净现金流量为17.12亿元。

第1—5年净现金流量分别为：

第1年：-8亿元。

第2年：-6亿元。

第3年:+17.12亿元。

第4年：+2.12亿元。

第5年:+2.12亿元。

2o

计算净现值(NPV),折现率8%：

公式：

NPV=S(CF/(1+r)t),t=1至5

计算各年现值：

•第1年：-8/(1.08)1=-8/1.08-7.4074

•第2年：-6/(1.08)2=-6/1.1664-5.1440

•第3年：17.12/(1.08)3二17.12/1.259712R13.5905

•第4年：2.12/(1.08)4=2.12/1.360489R1.5583

•第5年：2.12/(1.08)52.12/1.4693281.4427

5.6%估算（不考虑土地增值税等其他税费）。

根据上述案例材料，回答以下问题：

1、该