成都房地产综合项目市场分析研究应用报告.docVIP

8月市场分析汇报

第一部分市场简述

1、8月刮起“优惠风”，但多数针对有限房源，并未出现整体降价，楼市表现依旧不温不火；

2、市场存量激增，供大于求态势已定，成全部主城区存量去化周期延至19个月。

3、交通升级、价格更优，刚性需求置业范围逐步向郊县转移。

第二部分商品住宅市场分析

一、成全部主城区商品住宅整体分析

1、整体市场分析

图1：8月—8月主城区商品住宅供求关系

（数据起源：易居中国）

8月商品住宅新增供给量60.46万㎡，环比下降4.75%，同比下降29.25%。

8月商品住宅成交量35.18万㎡，环比上涨5.36%，同比下降33.74%。

近4个月以来，成城市月成交面积维持在30—35万㎡水平，近期针对“金九银十”

图2：1—8月商品住宅每日成交情况

（数据起源：易居中国）

8月商品住宅成交发展态势，并没有因为靠近“金九银十”而出现上行，反而在趋势上是朝下发展，日成交量仅15天介于1—

图3：1月—8月商品住宅可售数据分析

（数据起源：成城市房管局、易居中国）

截止8月31日成城市商品住宅市场存量规模为558.59万㎡，存量环比上涨5.69%，同比增加16.62%。根据3—8月静态成交量推算，估计去化周期为19个月，伴随存量逐步增加，去化周期也在逐月延长。

图4：1月—8月日均商品住宅成交情况

（数据起源：易居中国）

8月日均成交套数114.05套/日，环比上涨5.36%，日均成交面积1.13万㎡/日，环比上涨1.4%。

近4个月以来成全部主城区日成交量水平基础较为稳定，不过成全部今年维持低成交水平时间较长。

图5：1月—8月成交情况量价分析

（数据起源：易居中国）

8月成全部主城区商品住宅价格为9449元/㎡，相对7月成交价水平有所上涨，环比上涨4.87%，同比上涨15.4%。8月价格上涨关键原因是本月畅销楼盘较为集中在1万元/平方米以上高价楼盘，从而拉高了成交价整体水平。

2、畅销楼盘特征分析

以月销售面积5000㎡、售价在7000元/平米以上作为对畅销楼盘筛选指标，经过筛选，对其各项要素进行分析。（畅销楼盘共有20个）

图6：畅销楼盘价格原因分析

（数据起源：易居中国）

8月畅销楼盘中1万元/平方米以上占到了26%，楼盘包含万达金牛广场、华润二十四城、建发天府鹭洲等。

8500—9500元/平方米这一价格段畅销楼盘成交量则占到了39%，这部分楼盘关键包含保利花园、保利心语花园、华润凤凰城、华侨城天鹅堡、万科金色领域。

图7：畅销楼盘套均成交面积

（数据起源：易居中国）

8月各个畅销价格段套均成交面积关键集中在100平方米/套左右，这一面积段产品关键以小套三产品为主，和青房天韵华庭项目标产品特质含有一定相同性。

图8：8月畅销楼盘成交总价

（数据起源：易居中国）

总价在80万左右楼盘约有11个，大部分楼盘总价在100万以下。从现在来看，大部分畅销楼盘全部较为集中在城南和城西，含有高品质和高性价比特质。另外一类项目则关键是经过价格吸引用户，包含做降价处理龙湖北城天街、隆鑫九熙。

二、郊区商品住宅分析

1、城/郊成交量对比

图9：城/郊成交情况

（数据起源：易居中国）

8月，成全部郊区商品住宅成交量出现较大幅度下滑，成交面积86.3万平方米，环比上涨10.56%，成交价格5839元/平方米，和7月基础持平。

2、二圈层各区域情况分析

图10:8月成城市郊县各区域成交量情况

（数据起源：易居中国）

双流、郫县、新全部仍然是最活跃三个郊县区域，其中双流占比32%、郫县占比21%，这两个区域比重占到了50%以上。从现在情况来看，市场上刚性需求逐步出现外延置业趋势，郊县关键区域含有很好交通条件和轨道交通（地铁1、2号线沿线置业特征），另外还有较强价格优势。

图11：成全部郊县各区域成交情况分析

（数据起源：易居中国）

从1—8月成交量情况来看，双流和郫县出现了较为强势上涨。

双流区域8月成交前10名楼盘

双流区域畅销楼盘关键集中在低价、高赠予率项目，排名靠前项目全部含有以上特征。

郫县区域8月成交前10名楼盘

郫县畅销楼盘含有和双流较为相同特征，而且品牌开发商项目排名全部较为靠前，郫县含有“双铁”概念，而且多年品牌开发商扎堆，对区域形象拔高推波助澜。

三、成城市板块分析

（一）青房·天韵华庭周围板块

1、羊西板块

图12：1月—8月羊西板块量价分析

（数据起源：易居中国）

图13：1月—8月羊西板块套均成交情况

（数据起源：易居中国）

8月羊西线板块成交面积9008平方米，环比上涨16.19%；成交均价8187元/平方米，环比6月上涨10.48%左右。

羊西线板块套均成交面积77.66平方米/套，较