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物业管理项目协议书编制指南

引言

物业管理项目协议书，作为确立委托方与物业服务企业（受托方）权利义务关系的核心法律文件，其编制质量直接关系到物业管理服务的顺利实施、双方合法权益的有效保障以及项目的整体运营成效。一份条款完备、逻辑清晰、权责明确、操作性强的协议书，是预防和化解物业管理纠纷、提升服务品质、实现合作共赢的基石。本指南旨在结合物业管理行业特性与合同编制的通用原则，为相关从业人员提供一套系统、专业且具实用价值的协议书编制指引。

一、协议编制的前期准备

在着手起草协议书之前，充分的前期准备工作是确保协议质量的前提。

（一）深入理解项目背景与委托方需求

首先，需对物业管理项目进行全面调研，包括项目类型（如住宅、商业、办公、工业等）、规模、区位、建筑结构与设施设备状况等。其次，应与委托方进行充分沟通，明确其核心诉求、期望达成的服务目标、对服务标准的特殊要求以及关注的重点领域。此阶段的工作越细致，后续协议条款的针对性就越强。

（二）梳理自身服务能力与资源

物业服务企业需客观评估自身在人员配置、专业技能、管理经验、物资储备等方面是否能够满足项目需求。对于超出常规服务范围或需要特殊资质、专业技术的服务内容，应审慎评估并提前规划。

（三）研读相关法律法规与行业规范

协议内容必须严格遵守《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》及地方相关物业管理法规、政策和行业标准。确保协议条款的合法性与合规性，是协议有效的根本保障。

二、协议的核心内容构成

物业管理项目协议书通常包含以下核心章节与条款，具体内容需根据项目实际情况进行调整与细化。

（一）协议当事人基本信息

明确协议双方的全称、注册地址、法定代表人/授权代表人、联系方式等。若委托方为业主委员会，还需注明其备案信息及所代表的业主范围。

（二）鉴于条款

简要阐述协议签订的背景、目的及前提条件，例如：委托方为维护项目正常秩序与环境，选聘受托方提供物业管理服务；受托方具备相应的物业管理资质和能力等。此条款有助于理解协议订立的初衷。

（三）物业服务范围与内容

此为协议核心条款之一，应尽可能详尽、明确地列出物业服务的具体范围和涵盖的服务事项。可按专业模块划分，例如：

1.常规性公共服务：

*房屋建筑主体及附属设施设备的日常运行、维修、养护与管理（明确具体设施设备清单及维护标准）。

*公共区域（如楼道、大堂、停车场、公共绿地等）的清洁卫生、垃圾收集与清运。

*公共区域的秩序维护、安全防范（包括门岗值守、巡逻、监控系统运行等）。

*公共绿化的养护与管理。

*车辆行驶与停放秩序的管理。

*消防设施的日常检查与协助维护，确保消防通道畅通。

*公共区域的环境维护与改善。

2.专项服务与特约服务：

*明确哪些服务属于超出常规范围的专项服务（如二次供水处理、电梯维保等可能外包的专业服务），以及服务标准和责任界定。

*约定特约服务的提供方式、收费标准及流程（如为个别业主提供的家政、维修等个性化服务）。

3.社区文化建设：

*如委托方有需求，可约定协助组织社区文化活动、促进邻里和谐等内容。

（四）服务期限

明确协议的起止日期。对于前期物业管理协议，还需考虑业主大会成立后选聘新物业的衔接问题。可约定试用期（如有）。

（五）物业服务质量标准

服务质量是衡量物业管理成效的关键。应参照国家、行业或地方标准，并结合项目实际情况与委托方需求，制定明确、可量化、可考核的服务质量标准。例如：

*公共区域清洁频次与标准；

*秩序维护岗位设置与巡逻频次；

*设施设备完好率、故障响应及处理时限；

*客户投诉处理时限与满意度等。

建议将详细的质量标准作为协议附件。

（六）物业服务费用

1.费用标准与构成：明确物业服务收费标准（如住宅按建筑面积每平方米每月多少元，商业另定等），并说明费用构成（如人员成本、物料成本、能耗、折旧、税费、利润等，或采用包干制/酬金制）。

2.支付方式与周期：约定业主或物业使用人缴纳物业费的方式（现金、转账、线上支付等）、缴费周期（月付、季付、年付等）及最后期限。

3.费用调整机制：明确物业费是否可以调整，以及调整的条件、程序和公示要求。

4.其他费用：如停车费、公摊水电费、特约服务费等的收取标准、方式及归属。

（七）双方的权利与义务

1.委托方的权利：

*对乙方服务行为进行监督、检查和考核的权利；

*审议乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算（如适用酬金制）和决算的权利；

*要求乙方对不符合约定的服务进行整改的权利；

*法律法规规定的其他权利。

2.委托方的义务：

*按照协议约定按时足额支付物业服务相关费用（如委托方是业主委员会，则督促业主履行缴费义务）；

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