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写字楼消防维保年度工作方案

一、总则

（一）目的与意义

为全面贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针，切实保障写字楼内人员生命财产安全，确保各类消防设施设备始终处于良好运行状态，有效预防和减少火灾事故的发生，特制定本年度消防维保工作方案。本方案旨在规范维保工作流程，明确工作职责，提升消防管理水平，为写字楼营造安全、稳定、和谐的办公环境。

（二）编制依据

本方案依据《中华人民共和国消防法》、《建筑消防设施维护管理规定》、《消防设施通用规范》等相关法律法规及技术标准，并结合本写字楼消防设施的实际情况编制。

（三）适用范围

本方案适用于本写字楼物业管理部门及委托的专业消防维保单位对写字楼内所有消防系统及设施设备的年度维护保养工作。

（四）工作原则

1.合法性原则：严格遵守国家及地方消防法律法规，确保维保工作合规有效。

2.系统性原则：对写字楼消防系统进行全面、系统的检查、维护和保养，不留死角。

3.预防性原则：以预防故障为主，通过定期检查和维护，及时发现并排除潜在隐患。

4.及时性原则：对发现的问题和故障，应在规定时限内予以修复，确保消防设施功能完好。

5.专业性原则：由具备相应资质和专业技能的人员或单位实施维保工作。

二、组织机构与职责

（一）组织机构

成立写字楼消防维保工作领导小组，由物业管理公司负责人任组长，物业安保部门负责人任副组长，成员包括物业工程部门、客服部门相关人员及维保单位项目负责人。

（二）主要职责

1.领导小组职责：审定年度维保方案，统筹协调维保工作，监督检查方案执行情况，审批重大维保项目及经费。

2.物业管理部门职责：

*负责本方案的具体组织实施和日常管理。

*对接、监督和评价维保单位的工作。

*组织消防设施日常巡查，配合维保单位进行定期检测和维护。

*建立健全消防维保档案。

*组织开展消防宣传教育和培训演练。

3.维保单位职责：

*严格按照本方案及相关技术标准，提供专业的消防维保服务。

*制定详细的月度、季度、年度维保计划并组织实施。

*及时向物业管理部门提交维保记录、检测报告及隐患整改建议。

*负责维保过程中发现的故障排除和部件更换（需事先确认）。

*配合物业管理部门开展消防培训和应急演练。

三、年度消防维保主要内容与周期

（一）火灾自动报警系统

1.每日检查：火灾报警控制器运行状态，自检、消音、复位功能，主备电源切换功能。

2.每周检查：对楼层显示器、消防联动控制柜进行功能检查；抽查烟感、温感探测器的报警功能。

3.每月检查：

*对所有火灾探测器进行一次模拟火灾测试（可分批进行）。

*检查手动报警按钮、消火栓按钮的报警功能及指示灯。

*检查消防电话系统通话质量。

*检查系统接地电阻。

4.每季度检查：

*对火灾报警控制器进行一次全面功能测试。

*检查消防联动控制系统的各项联动功能（如切断非消防电源、启动排烟风机、关闭防火卷帘等）。

*测试应急广播系统的播放质量和切换功能。

5.年度检查：

*对系统线路进行绝缘电阻测试。

*对备用电源进行充放电试验。

*全面清洁火灾报警控制器内部。

（二）自动喷水灭火系统

1.每日检查：稳压泵、消防水泵运行状态，压力表指示。

2.每周检查：

*检查报警阀组外观及附件完好情况。

*检查末端试水装置压力值。

*检查喷头有无破损、变形、遮挡。

3.每月检查：

*对消防水泵进行一次启动试运行（自动和手动）。

*检查阀门开启状态，确保处于正常工作位置。

*检查水流指示器、信号阀的报警功能。

4.每季度检查：

*对末端试水装置进行放水试验，检查水流指示器、报警阀、压力开关动作及消防水泵联动启动情况。

*检查管道有无锈蚀、泄漏。

5.年度检查：

*对系统进行全面冲洗。

*对报警阀组进行解体检查和密封性能试验。

*检查水泵接合器接口及附件。

（三）消火栓系统

1.每日检查：消防水泵（若与喷淋系统合用则同步）、稳压设施运行状态，管网压力。

2.每周检查：检查室内消火栓箱内配件是否齐全完好（水带、水枪、接口、按钮等），消火栓有无漏水。

3.每月检查：

*启动消防水泵（自动和手动），测试最不利点消火栓压力和流量。

*检查室外消火栓及水泵接合器有无损坏、被遮挡。

4.每季度检查：检查管网有无锈蚀、泄漏，阀门开启状态。

5.年度检查：对系统进行全面检查，必要时进行水压试验。

（四）防排烟系统

1.每月检查：

*检查送风口、排烟口完好情况，手动开启是否灵活。

*检查风机控制柜运行状态及指示灯。

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