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2026.01.24行业研究

2026.01.24

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房地产行业专题报告

2026开年地产政策环境改善：定调、货币、存量

行业评级:推荐

行业信息

上市公司总家数

231

总股本(亿股)

8,460.18

销售收入(亿元)

25,032.58

利润总额(亿元)

-10,414.57

行业平均PE

133.92

平均股价(元)

6.12

行业相对指数表现

26%

19%

12%

5%

-2%

-9%

25/1/2425/4/725/6/1925/8/3125/11/12

房地产沪深300

26/1/24

数据来源：wind方正证券研究所

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摘要

2026年初地产政策形成“顶层定调-货币赋能-存量落地”完整闭环，以《求是》开年文重申房地产金融属性、明确“一次性给足政策”为核心导向，叠加央行结构性金融工具降息与存量市场定向支持政策，打破过往调控博弈困局，为行业企稳筑牢基础，市场预期进入修复通道。

政策核心突破：定调逻辑重构

金融属性系统性回归：明确房地产“显著金融资产属性”，认可价格波动合理性，通过增值税减免、首付比例下调等政策赋能交易流动性，强化抵押融资功能稳定，为资产价值市场化定价扫清认知障碍。

“一次性给足”政策原则：消除政策力度不确定性，强化与财政、货币政策协同性，避免“添油战术”导致的预期反复，加速市场买卖双方与开发企业形成新均衡。

货币宽松：全链条资金成本降低

结构性再贷款利率普降0.25个百分点，一年期再贷款利率降至1.25%，降低保障房建设、老旧小区改造等项目融资成本，提升金融机构投放意愿。

2025年12月新发放个人住房贷款加权平均利率降至3.1%，2026年起首套公积金贷款利率降至2.6%，央行明确后续仍有降准降息空间，支撑刚需与改善型需求释放。

设立1万亿元民营企业再贷款，支持优质民营房企融资，配套汇率避险服务与财政政策协同，修复行业融资环境。

存量市场：流动性激活成主线

二手房市场：2026年1月1日起，不足2年住房销售增值税率从5%降至3%，全国范围内满2年住房免征增值税；2026-2027年出售自有住房1年内重新购房可享个税退税，2025年重点30城二手住宅成交面积达2.14亿平方米，为新房1.85倍，市场呈“量稳价缓”筑底特征。

商业地产：商业用房贷款最低首付比例统一降至30%，终结长期以来50%的最低要求，大幅降低中小投资者与初创企业准入门槛，针对性破解商业地产去库存困局。

风险提示：货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。

房地产行业专题报告

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正文目录

1求是杂志开篇定调的突破点 4

1.1金融属性的系统性回归：三大核心特征明确支撑资产价值 4

1.2“一次性给足”政策：打破博弈困局，构建稳定预期 6

2结构性货币宽松对地产的利好 7

2.1结构性再贷款利率普降：降低融资成本，激活投放意愿 7

2.2个人住房贷款成本维持低位：支撑需求释放，优化置换环境 8

2.3差异化工具精准发力：兼顾企业融资与存量激活 8

3下一步关注：存量市场的流动性 9

3.1二手房市场：政策组合拳激活流动性，成为需求释放主阵地 9

3.2商业地产：首付比例大幅下调，精准破解去库存困局 10

4总结 11

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图表目录

图表1:统计局不同能级城市新房价格同比增速（单位：%） 4

图表2:北京、上海、深圳2024年初至今二手房高频成交（30日移动平均，单位：平方米） 5

图表3:个人住房贷款余额与二手房统计局价格同比增速（单位：亿元，%） 6

图表4:新房价格增速与人均可支配收入——地产政策的内在机理（单位：%） 7

图表5:地产相关再贷款使用情况（单位：亿元） 8

图表6:我国个人住房商业贷款和公积金贷款利率变化（单位：%） 8

图表7:民营地产企业境内各