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房地产物业维修工程实施细则

一、总则

（一）目的与依据

为规范房地产物业管理区域内维修工程的管理，明确维修责任，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用及业主、物业使用人的合法权益，确保维修工程质量与安全，提高维修效率，降低维修成本，依据国家及地方相关法律法规、物业管理条例及本物业管理规约，特制定本细则。

（二）适用范围

本细则适用于本物业管理区域内，涉及物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、更新和改造工程（以下统称“维修工程”）。业主专有部分的维修，可参照本细则相关规定由业主自行或委托物业服务企业处理，费用由业主承担。

（三）基本原则

1.预防为主，及时处理：加强日常巡查与预防性养护，对发现的问题及时报修、及时处理，防止小问题演变成大故障。

2.质量第一，安全至上：维修工程必须确保质量，符合相关技术标准和规范，严格遵守安全生产规定，杜绝安全事故。

3.权责清晰，费用合理：明确维修责任主体，合理确定维修费用的承担方，确保费用支出透明、合规。

4.规范管理，高效便民：建立规范的维修工程管理流程，提高工作效率，为业主提供便捷服务。

5.公开透明，接受监督：维修工程的流程、费用等重要信息应适时向业主公开，接受业主监督。

二、维修工程管理流程

（一）报修与受理

1.报修渠道：业主、物业使用人可通过电话、书面、APP、服务中心前台等多种方式向物业服务中心报修。物业服务中心也可通过日常巡查、设备巡检等方式发现维修需求。

2.报修内容：应包括报修人信息、报修地点、故障现象、联系方式等关键要素。

3.受理登记：物业服务中心接到报修后，应立即进行登记，形成《维修工程报修单》，并向报修人确认报修信息。对于紧急情况（如漏水、停电影响公共区域、电梯困人等），应立即启动应急处理程序。

（二）现场查勘与评估

1.查勘安排：物业服务中心应在接到报修后，根据故障的紧急程度和类型，及时安排专业人员（工程技术人员或委托的专业单位人员）进行现场查勘。

2.查勘内容：明确故障原因、损坏范围、维修必要性、维修方式、大致工程量、所需材料规格及数量、预估费用、工期等。

3.责任界定：根据查勘结果，依据相关法规及物业服务合同，界定维修责任方（如属开发商质保期内的问题、属物业服务企业维护责任、属业主使用不当或第三方责任等）。

4.评估报告：对于重大或复杂的维修工程，应出具《维修工程现场查勘与评估报告》，作为后续工作的依据。

（三）维修方案制定与审批

1.方案制定：根据现场查勘与评估结果，物业服务中心组织制定维修方案。方案应包括具体维修内容、施工方法、选用材料品牌及规格、施工周期、质量标准、安全措施、预算明细等。

2.方案审批：

*一般维修：对于小额、常规的维修工程，由物业服务中心负责人审批后实施。

*重大或专项维修：对于涉及金额较大、影响范围广或技术复杂的维修工程（如屋面防水大修、消防系统改造、大型设备更换等），维修方案及预算需按规定提交业主委员会（或业主大会）审议通过后方可实施。必要时，应组织专家进行论证。

*应急维修：对于危及人身安全、房屋结构安全或可能造成重大损失的紧急维修项目，物业服务中心可先行组织抢修，同时按规定向业主委员会及相关主管部门报告，并在事后补办相关审批手续。

（四）施工单位（或人员）选择与合同签订

1.施工单位选择：

*对于有资质要求的维修项目，必须选择具备相应资质等级的施工单位。

*可通过询价、比价、竞争性谈判或招标等方式选择施工单位，确保其具备良好的信誉、技术能力和合理的报价。

*建立合格施工单位名录，并进行动态管理。

2.合同签订：维修工程应签订书面《维修工程施工合同》，明确双方权利义务、工程内容、质量标准、工期、合同价款、付款方式、验收标准、违约责任及质保期等条款。小额零星维修可采用简化的任务单形式。

（五）施工组织与过程管理

1.施工准备：物业服务中心与施工单位共同做好施工前准备工作，包括技术交底、材料进场检验、施工方案确认、安全防护措施落实、施工区域警示标识设置等。

2.质量监督：物业服务中心工程管理人员或委托的监理人员应对施工过程进行监督检查，重点关注隐蔽工程、关键工序的施工质量，确保施工符合设计要求和规范标准。对不合格项及时提出整改意见。

3.进度控制：监督施工单位按照计划工期组织施工，协调解决施工中出现的问题，确保工程按期完成。

4.安全管理：督促施工单位严格遵守安全生产规定，落实安全防护措施，确保施工安全，防止发生安全事故及对周边环境、业主生活造成不良影响。

5.变更管理：施工过程中如因实际情况需要变更原维修方案或工程量，应履行变更审批手续，签订补充协议，并及时向相关方通报。

（六）工程验收

1.初步验收：施工