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承租人优先购买权行使及案例

一、承租人优先购买权的基本概念与法律依据

（一）概念界定

承租人优先购买权，是指在房屋租赁关系中，当出租人欲将租赁房屋出卖给第三人时，承租人在同等条件下依法享有的优先于他人购买该房屋的权利。这一权利的核心在于“同等条件”下的优先性，旨在平衡出租人与承租人的利益关系，稳定长期租赁形成的居住或经营状态，避免承租人因房屋易主而被迫搬迁，保障其基本生活或生产经营的连续性。例如，承租人已在租赁房屋内经营多年，形成固定客户群，若房屋突然被第三人购买，可能导致其经营中断，优先购买权的设置正是为了减少此类风险。

（二）法律依据概述

从法律体系看，承租人优先购买权的规定散见于民事法律规范中。相关法律明确，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这一规定既肯定了优先购买权的法定属性，也为权利行使设定了程序要求——出租人需履行通知义务，承租人需在合理期限内主张权利。同时，其他司法解释进一步细化了适用情形，例如明确“同等条件”的认定标准、排除特殊情形下优先购买权的适用等，为司法实践提供了更具体的操作指引。

二、承租人优先购买权的行使条件与限制

（一）行使的积极条件

要触发承租人优先购买权，需同时满足以下条件：

首先，存在合法有效的租赁合同。若租赁合同因无效、被撤销或已终止（如租赁期限届满且未续签），承租人的主体资格丧失，优先购买权自然无从谈起。例如，张某租赁李某房屋3年，合同到期后未续签但继续支付租金，此时若李某出卖房屋，张某是否仍有优先购买权？需根据法律对“不定期租赁”的规定判断，若认定为不定期租赁，张某仍可能享有权利。

其次，出租人有出卖租赁房屋的真实意思表示。出卖行为可以是买卖、拍卖等形式，但排除继承、赠与等非交易性转让。若出租人仅是与第三人协商价格，尚未达成出卖合意，则不构成“出卖”。

最后，承租人需在“同等条件”下主张权利。“同等条件”不仅包括价格，还需综合考虑付款方式（如全款或分期）、付款期限（如1个月内付清或3个月内）、担保方式（如是否提供抵押）等因素。例如，第三人提出“首付50%，剩余50%两年内付清”，承租人若仅愿全款支付但要求1年内付清，可能因付款条件不同而不满足“同等”。

（二）行使的消极限制

优先购买权并非绝对，在以下情形中可能受到限制或排除：

其一，共有人优先购买权优先。若租赁房屋存在按份共有人，共有人因对房屋享有物权，其优先购买权优于承租人的债权性优先购买权。例如，王某与陈某按份共有一套房屋，王某将其份额出租给张某后欲出卖，陈某作为共有人主张购买，张某的优先购买权不能对抗陈某。

其二，出租人将房屋出卖给近亲属。近亲属间的房屋买卖往往带有情感或帮扶性质，法律出于维护家庭关系稳定的考虑，规定此类情形下承租人不享有优先购买权。近亲属范围通常包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹等。

其三，承租人明确放弃或未在合理期限内主张权利。若承租人以书面或口头形式明确表示放弃优先购买权，事后不得反悔；若出租人已履行通知义务（如提前30日书面通知），承租人未在通知载明的期限内（如15日内）作出购买意思表示，则视为放弃。

三、典型案例分析与裁判要点提炼

（一）出租人未履行通知义务的典型案例

案情：202X年，李某将自有房屋出租给王某，租期5年。第三年，李某与张某签订房屋买卖合同，以200万元价格出售该房，但未通知王某。王某得知后起诉，要求确认李某与张某的合同无效，并主张以同等条件购买。

争议焦点：出租人未履行通知义务，是否影响买卖合同效力？承租人能否主张优先购买权？

法院裁判：法院认为，李某未在出卖前合理期限内通知王某，侵害了王某的优先购买权。但根据法律规定，出租人与第三人签订的买卖合同并不因未通知承租人而无效（除非存在恶意串通），王某可主张损害赔偿；同时，若王某在诉讼中明确表示愿以200万元购买，法院可支持其优先购买权。最终判决李某与张某的合同有效，但王某在同等条件下可优先购买。

裁判要点：未通知承租人不直接导致买卖合同无效，承租人可通过主张优先购买权或要求赔偿维护权益。

（二）承租人未在合理期限内主张权利的案例

案情：赵某租赁孙某房屋用于经营超市，租期10年。第7年，孙某欲以300万元出售房屋，通过短信通知赵某：“房屋售价300万，你若购买需在15日内回复，逾期视为放弃。”赵某收到短信后认为价格偏高，未及时回复。1个月后，孙某与李某完成过户。赵某得知后起诉，要求确认合同无效并主张购买。

争议焦点：承租人未在通知期限内回复，是否丧失优先购买权？

法院裁判：法院认为，孙某已通过短信履行通知义务，并明确了15日的答复期限，赵某未在该期限内作出购买意思表示，应视为放弃优先购买权。赵某的诉讼请求缺乏依据，不予支持。

裁判要点：承租人需在出租人通知的合理期限内积极主张权利，逾期未表