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2026年中建集团房地产估价师考试模拟试卷含答案

一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分）

1.根据《房地产估价规范》（GB/T50291—2015），下列估价目的中，强制拍卖不适用的是（）。

A.企业破产清算

B.债务履行担保

C.人民法院强制执行

D.业主主动委托

答案：B

解析：强制拍卖适用于法院强制执行、企业破产清算、行政征收等非自愿交易场景，债务履行担保通常通过协议转让或司法拍卖实现，但非强制拍卖的法定情形。

2.某商业地产年租金收入100万元，空置率10%，运营成本为租金收入的30%，则其年净收益为（）。

A.70万元

B.77万元

C.80万元

D.90万元

答案：B

解析：净收益＝租金收入×（1－空置率）×（1－运营成本率）＝100×（1－10%）×（1－30%）＝77万元。

3.下列土地使用管制中，土地使用权出让年限最长的是（）。

A.商业用地

B.住宅用地

C.工业用地

D.公共设施用地

答案：A

解析：根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，商业用地出让年限最高为40年，住宅用地70年，工业用地50年，综合用地50年。

4.采用市场法估价时，若可比案例成交价偏高，可通过调整（）修正系数降低其影响。

A.时间因素

B.区域因素

C.个别因素

D.成交价格修正

答案：C

解析：可比案例价格偏高时，需重点调整个别因素（如区位、装修、产权等）的修正系数，以反映其与待估对象的差异。

5.某在建工程已投入成本500万元，剩余工程量完成度60%，预计总开发成本1000万元，目前市场价值600万元，采用成本法估价时，其评估价值为（）。

A.600万元

B.700万元

C.800万元

D.900万元

答案：A

解析：成本法估价＝已投入成本＋（总开发成本－已投入成本）×完成度＝500＋（1000－500）×60%＝600万元，或直接取市场价值法结果（因工程已临界）。

6.下列费用中，属于开发建设费用的是（）。

A.物业管理费

B.贷款利息

C.评估费

D.销售广告费

答案：B

解析：开发建设费用包括建安成本、前期费用、税费等，贷款利息属于财务费用，评估费和销售广告费属于销售费用。

7.根据《物权法》，建设用地使用权转让时，需满足（）条件。

A.已缴纳土地出让金

B.依法登记并取得权证

C.无产权纠纷

D.以上均需

答案：D

解析：转让需满足交付土地、完成支付、无抵押查封、登记过户等条件。

8.某办公楼出租率80%，租金水平高于同类市场平均水平20%，空置率因区域衰退可能上升至15%，则其风险调整系数宜取（）。

A.0.85

B.0.90

C.0.95

D.1.05

答案：B

解析：风险调整反映空置率上升和租金溢价衰减，取0.90（即补偿5%风险）。

9.采用假设开发法时，若土地开发完成后的售价预期下降10%，则其未实现开发利润风险系数宜取（）。

A.0.80

B.0.85

C.0.90

D.0.95

答案：C

解析：风险系数＝（1－风险损失率）＝（1－10%）＝0.90。

10.下列估价报告附件中，权属证明复印件属于（）。

A.估价假设前提

B.估价依据材料

C.估价结果说明

D.估价人员声明

答案：B

解析：权属证明是评估合法性的基础材料，属于估价依据。

11.某城市商业步行街商铺，其区域因素修正应重点关注（）。

A.交通可达性

B.周边商业集聚度

C.公共服务设施配套

D.以上均需

答案：D

解析：商业街区评估需综合交通、业态竞争、配套等区域因素。

12.评估工业厂房时，若市场交易案例极少，宜采用（）方法补充数据。

A.成本法

B.收益法

C.市场法比较法

D.最高最佳使用法

答案：A

解析：工业厂房交易稀少时，成本法（重置成本或重建成本）是常用补充方法。

13.下列税种中，属于交易环节税的是（）。

A.印花税

B.增值税

C.房产税

D.土地使用税

答案：A

解析：印花税、契税等属于交易税，增值税（部分情况）、房产税（持有税）、土地使用税（使用税）非交易税。

14.评估租赁型公寓时，若租赁合同租金高于市场水平，需通过（）调整修正。

A.收益乘数

B.空置率修正

C.租金水平修正

D.财务费用修正

答案：C

解析：超额租金需通过市场比较修正，反映其非正常性。

15.最高最佳使用原则的核心是（）。

A.土地用途合法性

B.收益最大化

C.合理开发强度

D.市场接受度

答案：B

解析：最高最佳使用以收益最大化为导向，兼顾法律、经济、技术可行性。

16.评估在建工程时，若后续开发条件恶化，其价值可能主要取决于（）。