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2025年全国物业管理师资格考试(物业经营管理)历年参考题库含答案

一、物业经营管理基础理论

1.【单选】在物业经营管理活动中，能够同时体现“资产保值”与“资本增值”双重目标的核心指标是（）。

A.净运营收益（NOI）B.资本化率（CapRate）C.内部收益率（IRR）D.债务偿还覆盖率（DSCR）

答案：C解析：IRR兼顾持有期现金流与期末转售收益，直接反映资本增值水平，被《物业估值规范》GB/T502912022列为投资级物业必测指标。

2.【单选】某购物中心年度总租金收入4200万元，经营费用（不含折旧）占有效毛租金的32%，房产税占有效毛租金的12%，则该物业NOI为（）万元。

A.2352B.2520C.2856D.3192

答案：A解析：NOI=有效毛租金×（1经营费用率房产税率）=4200×(10.320.12)=2352。

3.【多选】下列关于“收益性物业”特征的说法，正确的有（）。

A.产权可分割销售B.现金流相对稳定C.折旧可作为税前抵扣项D.市场价值对资本化率敏感E.使用权与所有权必须分离

答案：B、C、D解析：收益性物业并不要求产权分割或“两权分离”，A、E错误。

4.【判断】根据《民法典》第278条，业主共同决定事项中，筹集维修资金应经参与表决专有部分面积四分之三以上且人数四分之三以上同意。（）

答案：正确解析：2021年1月1日起生效的《民法典》将“双四分之三”表决门槛从《物权法》的“双三分之二”进一步提高。

5.【简答】简述“运营净租金（NRI）”与“净运营收益（NOI）”在物业估值中的区别。

答案：NRI仅扣除与租户直接相关的租金损失及佣金，NOI则扣除全部运营费用（含管理费、维修、保险、税费等）；估值模型中，NRI用于首年毛租金资本化法，NOI用于DCF法，两者不可混用。

二、投资分析与估值技术

6.【单选】采用10年期DCF估值时，若目标物业第11年净转售现金流按“退出资本化率”折现到第10年末，则该现金流折现到估值基准日的折现期应为（）年。

A.10B.11C.10.5D.视折现惯例而定

答案：B解析：退出价值本质为第11年初（即第10年末）的时点价值，需再折现10年到基准日，合计11年。

7.【单选】某写字楼刚完成升级改造，预计首年NOI1800万元，市场CapRate5.0%，但改造后前两年入住率存在不确定性，估值师决定采用风险调整资本化率5.5%，则估值最接近（）亿元。

A.3.27B.3.60C.3.06D.2.86

答案：A解析：价值=NOI/R=1800/0.055≈32727万元≈3.27亿元。

8.【多选】运用“bandofinvestment”技术求取综合资本化率时，需输入的参数包括（）。

A.贷款常数（mortgageconstant）B.权益资本化率C.贷款价值比（LTV）D.折旧回收率E.所得税率

答案：A、B、C解析：该技术为债务与权益加权，不涉及折旧及所得税。

9.【案例分析】阅读背景后作答：

背景：某REITs拟收购位于长三角核心区的物流高标仓，土地剩余使用年限35年，建筑经济耐用年限45年，已使用5年。首年NOI6000万元，年增长率3%，退出资本化率5%，折现率8%，持有期5年，期末转售费用为转售价格的2%。

（1）计算第5年末退出价值（万元，保留整数）。

（2）计算该项目IRR（%，保留两位小数）。

答案：（1）第6年NOI=6000×1.03^5≈6956万元，退出价值=6956/0.05=139116万元，扣除2%费用后净转售现金流=139116×0.98≈136334万元。

（2）列DCF：

0期：V0（待求）

1期：6000

2期：6000×1.03=6180

3期：6365

4期：6556

5期：6753+136334=143087

令NPV=0，试算得IRR=9.47%。

10.【简答】说明“租售混合”项目在使用“剩余法”估值时的技术难点及解决思路。

答案：难点：1.租售部分现金流时段错位，销售现金流集中在前，租金现金流跨期；2.折现率需区分销售风险与持有风险；3.土地增值税、企业所得税预缴节点不同。解决思路：采用“分期折现”模型，销售部分用销售型折现率（12%—15%），持有租赁部分用收益型折现率（7%—9%），并在土地增值税清算年度单独设置税现金流，确保税费与收入匹配。

三、租赁管理与租户组合

11.【单选】某商场采用“基础租金+百分比租金”合约，租户年营业额超过300万元部分按8%提成。若