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房地产工程开发工程造价治理优化研究

【摘要】结合房地产市场工程开发的工程造价治理的实际情况,从工程开发建设的全过程系统地、全方位探讨了工程造价治理的优化理念咨询题,以期能给宽广的房地产开发商提供一些参考。1??引言继北京申奥成功、中国参加ＷＴＯ之后,中国房地产工程的开发建设与经营又迎来了一个快速开展时期,为宽广的房地产开发商带来了新的开展机遇。但机遇与挑战、风险并存,如何样把握机遇、合理隐躲风险,取得较好的投资效益是值得宽广房地产开发商研究的课题。房地工程开发建设程序复杂,有其鲜亮的特点。房地产工程开发的全过程通常能够划分为立项决策、设计、招标发包、施工、竣工验收等几个时期,而第一时期又是由一系列的具体活动构成。与此同时,具体到工程造价治理领域,又可派生出相应的投资估算、设计概算、施工图预算、发包合同价、施工结算、竣工结算,是一个由虚到实、由粗到细、循序渐进的过程。在房地产工程开发建设过程中,由于受到科学技术条件和主瞧熟悉的限制,同时还受到客瞧过程的开展和表现程度的限制,如工程地质条件、施工条件、市场规律等,随时会有不可预见的事项发生,再加上其造价构成的多样性,因而其造价具有不确定性,客瞧上给造价治理带来了一定的难度。此外,房地产开发商普遍在主瞧上存在熟悉缺乏,没有熟悉到造价治理是一个系统工程,没有遵循其固有的规律,片面过分强调或注重某个方面的造价治理(要紧停留在预结算治理)。本文以系统工程理论为指导,以房地产工程开发的建设程序为主线,全方位系统地探讨房地产工程开发的工程造价治理咨询题,树立一种全新的工程造价治理优化理念,以期给宽广的房地产开发商提供一些参考。2??优化决策时期的造价治理当前,房地产市场由传统的“生产决定消费〞,转变为“消费决定生产〞。作为特别商品的房地产产品不再是人们无选择的买卖,消费者有了极大选择余地。为了猎取良好的投资效益,开发商所开发的工程必须是消费者买得起、具有良好环境质量、功能质量和效劳质量的产品。可行性研究报告是工程投资决策的科学依据,房地产开发商必须坚持实事求是的原那么编制与审批可行性研究报告(可托付社会化、专业化的咨询公司),同时要特别重视房地产开发工程的筹划工作(包括工程区位的分析与选择,开发内容和规模的分析与选择,开发时机的分析与选择,开发合作方式的分析与选择,工程融资方式和资金结构的分析与选择,房地产产品经营方式的分析与选择等)。从造价治理的角度来讲,必须编制与审批好投资估算。房地产工程总投资包括开发建设投资和经营资金。开发建设投资(即工程造价),是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投进的各项费用,要紧包括:土地费用、前期工程费用、根底设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、治理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预的风俗费用等[1]。依据国家有关财务和会计制度的,开发建设投资大局部转化为开发产品本钞票,是构成产品销售价格的主体,它直截了当与工程开发效益相关。因此,在一定程度上讲只有操纵住了造价,开发效益才会有保障,在剧烈的市场竞争中才能立足于不败之地。投资估算的编制应依据上述造价构成进行,编制完成以后又应依据市场调查研究的预期销售价格、收益水平进行适当调整,反之亦然。

在如今期,工程的类不及规模已全然确定,但具体设计尚未进行,中只有工程工程的建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等方面的提示和要求。因此,决策时期的投资估算比立粗略,误差较大(10%～25%),供开发商决策参考。要是估算的造价超过了开发商拟投进的资金总额,开发商应考虑调整规模或标准,直至开发商心中理想的数额为止。投资估算应要紧参考类似工程指示,同时应结合新工程的建设地点、交通状况等情况进行编制。如今期的投资估算作为今后工程造价操纵的目标限额,原那么上不应突破。3??优化设计时期的造价治理在设计时期进行造价操纵,是工程造价治理的要害之一。有资料研究讲明:碍事工程造价的可能性,在初步设计时期、技术设计时期、施工图设计时期依次为75%～95%、35%～75%、25%～35%,而到了施工时期却只有10%[2]。由此瞧来,操纵工程造价的要害在于设计时期。由于施工时期是“按图施工〞,在施工时期所进行的造价操纵不是操纵工程本钞票,而是操纵施工中可能增加的新工程费用,因为决定工程工程投资(造价)多少,在设计时期已确定。把工程造价治理工作的要害放在设计时期,未雨绸缪,能够取得事半功倍的效果。进行设计招标,推行限额设计,实行设计监理,是设计时期操纵工程造价的有效手段。实行设计招标,可多方面择优选择设计方案,但应注重设计费报价仅能作为设计单位选择的一个因素,更应注重考察其资质水平、工程业绩等。通过设计招标竞争,对提高设计质量,最大限度地减少设计变更,缩短设计周期,提高