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赎楼资金垫付合同典型范本及流程介绍

在房地产交易，尤其是二手房交易中，卖方房产尚有未结清的银行贷款（即“按揭”）是常见情形。要顺利完成交易过户，卖方通常需要先结清原贷款，解除房产抵押，此过程俗称为“赎楼”。当卖方短期内无法自行筹集足额资金赎楼时，便可能寻求第三方（专业的垫资公司或有资质的金融机构）提供“赎楼资金垫付”服务。这一环节涉及较大资金风险与复杂的法律关系，因此，清晰的操作流程与规范的合同文本至关重要。本文将深入剖析赎楼资金垫付的典型操作流程，并对合同的核心条款进行解读，为相关方提供实务参考。

一、赎楼资金垫付流程全景解析

赎楼资金垫付是一项系统性工程，涉及卖方、买方（可能涉及）、原贷款银行、垫资方、拟贷款银行（若买方需按揭）、房产中介、公证处等多方主体。一个规范的流程是保障各方权益、控制风险的前提。

（一）前期咨询与方案制定

卖方在决定采用垫资赎楼方式后，首先需向专业的垫资方进行咨询。垫资方会根据卖方的房产状况（如地理位置、产权是否清晰、评估价值）、原贷款余额、剩余贷款期限、卖方的个人征信及还款能力（或买方的付款能力）、以及整体交易的时间表等因素进行初步评估。双方就垫资金额、垫资期限、资金成本（利息及相关费用）、还款来源、风险控制措施（如是否需要公证委托、是否需要买方配合等）进行初步沟通，并制定初步的垫资方案。此阶段，卖方应充分披露自身及房产的真实情况，垫资方则应明确告知各项费用构成及潜在风险。

（二）尽职调查与风险评估

垫资方在初步意向达成后，将启动正式的尽职调查。这是控制风险的核心环节，主要包括：

1.房产核查：前往不动产登记中心查询房产的权属状况，确认产权人、是否存在查封、冻结、其他抵押或共有权益纠纷等。核实房产的评估价值，确保垫资金额与房产价值之间有合理的安全边际。

2.卖方资质审查：审查卖方身份证明、婚姻状况证明（若为婚内财产需配偶同意）、征信报告，了解其负债情况、信用记录、是否存在涉诉等。

3.原贷款信息核实：向卖方原贷款银行查询贷款余额、还款情况、提前还款的违约金政策及所需材料、办理周期等。

4.交易真实性与买方情况：若已有明确买方，需核实买卖合同的真实性，了解买方的付款能力（尤其是首付款金额和付款时间）、按揭贷款的预审批情况等。买方的顺利履约是垫资资金安全回收的重要保障。

基于尽调结果，垫资方将对项目风险进行综合评估，决定是否最终受理，并细化垫资方案及风控措施。

（三）协议签署与各项准备

风险评估通过后，即进入协议签署阶段。这通常包括但不限于：

1.《赎楼资金垫付协议》：这是核心合同，明确垫资方、卖方（有时买方也作为关联方参与）的权利义务。

2.公证委托：卖方通常需向垫资方（或其指定人员）出具经过公证的《授权委托书》，授权垫资方代为办理提前还款、领取结清证明、注销抵押登记、查询打印征信、甚至在特定条件下代为出售房产等手续。这是垫资方控制风险的重要手段。

3.担保合同/承诺函：根据情况，可能要求卖方提供其他形式的担保，或由买方出具按期支付房款的承诺函。

4.与中介方的协调：确保中介方了解垫资安排，并能配合后续流程。

同时，卖方需向原贷款银行提交提前还款申请，并准备好赎楼所需的各项个人资料。买方也应同步推进其按揭贷款的审批流程（若有）。

（四）垫资操作与赎楼完成

在各项协议签署完毕、公证委托书生效、且满足合同约定的放款条件（如买方首付款已部分或全部监管到位、买方按揭已获批等）后，垫资方将按照协议约定，将垫资款足额支付至卖方在原贷款银行的还款账户。

原贷款银行在收到款项后，会进行扣款、出具《贷款结清证明》，并在一定工作日内出具《房地产他项权证》（或《不动产登记证明》）的注销材料。垫资方（或其授权代理人）将持上述材料及公证委托书，前往不动产登记中心办理房产抵押登记注销手续。至此，房产解除抵押，具备过户条件。

（五）后续流程与资金回收

房产解除抵押后，交易进入正常的网签、递件、缴税、过户流程。买方将购房款（包括首付款和银行按揭款，若有）支付至约定的监管账户或直接支付给卖方（通常会优先确保垫资方的本息回收）。卖方在收到房款后，应按照《赎楼资金垫付协议》的约定，立即将垫资款的本金、利息及相关费用一次性偿还给垫资方。垫资方在收到还款后，应配合解除对卖方的相关授权限制（如撤销部分公证委托权限），整个赎楼垫资流程圆满结束。

二、赎楼资金垫付合同核心条款解析

《赎楼资金垫付合同》（或类似名称的协议）是整个垫资行为的法律基石，其条款设计直接关系到各方权益。以下对合同中几个核心条款进行解析：

（一）合同主体与鉴于条款

合同应明确列明各方当事人的身份信息：垫资方（通常为公司）、卖方（房产所有权人，若为共有则需全部共有人签字）。有时，为了保障资金回收，买方也会作为丙方加入合同，承担相应的协助或保证责任