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2026年社区物业服务费规范实施方案

为深入贯彻落实《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》及《XX省物业管理条例》等法律法规要求，进一步规范社区物业服务费管理，维护业主和物业服务企业的合法权益，推动物业服务行业高质量发展，结合本地区实际，制定本实施方案。本方案以“规范收费行为、提升服务质量、强化监督管理、保障多方权益”为核心目标，通过构建“标准明确、行为规范、公开透明、动态调整、共治共享”的物业服务费管理体系，切实解决当前社区物业服务费领域存在的收费不透明、标准不合理、服务与收费不匹配等突出问题，促进社区治理体系和治理能力现代化。

一、总体要求与基本原则

（一）总体要求。坚持以人民为中心的发展思想，以法治为引领，以问题为导向，以业主需求为核心，通过完善物业服务费定价机制、规范收费行为、强化资金监管、健全监督体系，推动形成“服务有标准、收费有依据、开支有明细、监管有力度、权益有保障”的物业服务费管理新格局。到2026年底，实现全区域社区物业服务费收费标准全面规范、收费行为显著改善、服务质量有效提升、业主满意度明显提高的目标。

（二）基本原则。一是依法依规。严格依据相关法律法规，明确物业服务费的收取范围、标准、方式及各方权利义务，确保收费行为合法合规。二是公开透明。全面推行物业服务费“阳光收费”，通过线上线下多渠道公示服务内容、收费标准、收支明细等信息，保障业主知情权、参与权和监督权。三是质价相符。建立服务标准与收费标准联动机制，根据物业服务等级、成本支出和服务质量动态调整收费标准，实现“优质优价、质价匹配”。四是动态调整。结合物价指数、人工成本、设施设备维护费用等因素变化，建立物业服务费定期评估和动态调整机制，避免“一价定终身”导致的服务质量下降问题。五是多方共治。强化街道（乡镇）、社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主等主体的协同参与，形成“政府监管、企业履责、业主监督、社会参与”的治理合力。

二、主要任务与具体措施

（一）规范物业服务费定价机制

1.分类制定服务等级与收费标准。由住建部门联合市场监管、发展改革等部门，组织行业协会、业主代表、专家学者等，根据社区类型（新建商品房小区、老旧小区、保障房小区等）、服务内容（基础服务、增值服务）制定《社区物业服务等级标准》。标准需细化至环境卫生、秩序维护、绿化养护、设施设备管理、公共事务管理等5大类20项具体服务内容，每项服务明确服务频次、质量要求和量化指标（如：高层住宅公共区域保洁每日2次，电梯厅地面无明显污渍；安保人员24小时值守，主出入口每小时巡查1次等）。对应服务等级，制定《社区物业服务费基准价格目录》，区分住宅、非住宅（商铺、办公等）物业类型，明确基准价及浮动区间（原则上上下浮动不超过15%），确保不同服务等级的收费标准差异显著（如：一级服务基准价2.5元/㎡·月，二级1.8元/㎡·月，三级1.2元/㎡·月）。

2.明确代收代支费用管理。针对公共能耗费（电梯、公共照明、绿化灌溉等能耗）、二次供水加压费等代收代支费用，要求物业服务企业与业主在合同中明确费用的分摊方式（按建筑面积分摊或按户分摊）、计量方式（总表计量或分表计量）、收取周期（按月或按季度）及公示要求（每月公示分摊明细，每季度公示总费用及分摊依据）。严禁将代收代支费用与物业服务费捆绑收取，禁止收取未予公示或无合理依据的费用。

3.规范前期物业服务费定价。新建商品房项目前期物业服务收费实行政府指导价，由建设单位在取得预售许可前，根据项目定位、服务标准，参照《社区物业服务费基准价格目录》与物业服务企业协商拟定前期物业服务费标准，报住建部门备案。备案时需提交成本测算报告（含人员工资、社保、设施维护、税费等成本构成）、服务标准承诺书，住建部门联合市场监管部门对成本真实性、标准合理性进行审核，审核通过后在销售场所显著位置公示，未公示或审核未通过的不得收取费用。

（二）严格规范收费行为

1.明确合同约定内容。物业服务合同须包含以下关键条款：服务内容与标准（对应《社区物业服务等级标准》具体条款）、收费项目与标准（区分物业服务费、代收代支费用、增值服务费）、收费方式（按月、按季度或按年收取，最长不超过12个月）、费用调整条件与程序、双方权利义务、违约责任等。合同签订后，物业服务企业需在3个工作日内将合同副本报送街道（乡镇）和社区居委会备案，业主可通过社区公示栏、物业企业官网或“智慧物业”平台查询合同内容。

2.全面落实明码标价。物业服务企业需在社区入口、单元门、物业办公室等显著位置设置固定公示栏，同时通过微信公众号、业主群、“智慧物业”APP等线上渠道，公示以下内容：服务内容与标准（附具体量化指标）、收费项目与标准（含基准价、浮动区间及依据）、代收代支费用明细（含分摊方