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门店租赁合同签订及注意事项

门店租赁是商业经营的重要环节，一份严谨的租赁合同是保障租赁双方合法权益、规避经营风险的基石。作为承租方，在签订合同前务必进行充分调研，对合同条款进行逐条审慎审阅，切不可因急于开业或轻信口头承诺而留下隐患。本文将从签订前的准备、合同核心条款的把控以及签约过程中的实用技巧等方面，为您提供一份专业指南。

一、签订前的准备与调研：知己知彼，百战不殆

在正式接触合同文本之前，承租方的前期准备工作直接决定了后续谈判的主动权和合同的最终质量。

1.目标物业的全面考察与信息核实

*产权状况明晰：务必要求出租方提供产权证明文件（如房产证、购房合同等）的原件及复印件，并核实产权人信息与签约方是否一致。若产权存在共有、抵押、查封等情况，需格外谨慎，要求出租方提供相关权利人同意出租的书面证明或解除限制的证明文件。避免租赁存在产权纠纷的物业，以免陷入不必要的法律诉讼。

*物业性质与用途确认：明确物业的规划用途是否与自身经营项目相符。例如，商业用途的物业方可用于零售、餐饮等，若将住宅性质物业改为商业用途，需确认是否已通过相关行政审批（如住改商手续），并了解当地对特定行业（如餐饮的排烟、娱乐场所的噪音）的限制要求。

*实际状况查验：实地考察物业的结构、朝向、采光、通风、水电煤气供应、消防设施、排污系统等是否符合经营需求。对于有特殊装修或设备要求的行业，还需评估物业的承载能力、管线布局等。同时，留意房屋是否存在漏水、墙体开裂等质量问题，并可要求出租方提供近期的维修记录。

*周边环境与配套调研：考察周边交通便利性、客流量、目标消费群体特征、竞争对手分布、商业氛围、市政规划（如未来是否有道路施工、地铁建设等可能影响经营的因素）以及周边生活配套设施等，综合评估物业的商业价值。

2.自身需求与预算的明确

*租赁需求细化：清晰界定所需的租赁面积（建筑面积与实际使用面积需区分）、楼层、租赁期限（考虑到装修投入和经营周期，通常建议签订较长的基础租期，并约定合理的续租条款）、是否需要停车位等。

*租金预算与支付能力评估：结合自身经营状况和市场行情，制定合理的租金预算。不仅要考虑每月或每年的租金金额，还需将物业费、水电费、暖气费、装修费、租赁税费（明确何方承担）等附加成本纳入考量，确保整体运营成本在可承受范围内。

3.市场行情与同类物业比较

*了解所在区域同类商铺的平均租金水平、常见的租赁条件（如免租期、递增率、押金金额）和租赁惯例，以便在谈判中做到心中有数，避免接受不合理的条款。

二、合同核心条款的细致审阅：字字千金，不留模糊

合同条款是租赁双方权利义务的直接体现，必须逐字逐句仔细推敲，确保表述清晰、权责明确。

1.合同当事人信息

*出租方与承租方的全称、法定代表人（或授权代表）、身份证号码（或统一社会信用代码）、联系地址、联系方式等信息必须准确无误。若出租方为代理人，需核实其授权委托书及代理权限。

2.租赁物业基本情况

*准确地址与四至范围：应详细到门牌号，并可在合同附件中附上物业平面图，明确租赁范围的四至界限。

*租赁面积：明确约定租赁面积的计算方式（建筑面积或使用面积），并核实与房产证或实际测量面积是否一致。面积误差的处理方式也可在此约定。

*物业用途：严格约定租赁物业的用途，例如“仅限于经营XX品牌餐饮服务”，避免后续因用途变更引发纠纷。

3.租赁期限

*起始日期与终止日期：需明确具体的年月日。起始日期可以约定为合同签订日、交付日或双方协商的其他日期。

*免租期（装修期）：若有免租期，需明确免租期的起止时间、免租范围（仅免租金还是包含其他费用）以及免租期内承租方的权利义务（如仍需承担物业费等）。免租期通常用于装修准备，一般从物业实际交付之日起算。

*续租条款：若希望长期经营，应约定续租权。明确承租方在租赁期满前多少日内书面提出续租请求，以及续租的租金确定方式（如按届时市场行情协商、按一定比例递增等）。若无特殊理由，出租方在同等条件下应优先续租给承租方。

4.租金及支付方式

*租金标准：明确每月（或每季度、每年）的租金金额，大写小写均需注明。若涉及面积，需注明单位面积租金。

*租金递增方式：如有租金递增，需明确递增周期（如每X年递增一次）、递增幅度（如按X%递增或具体金额）及计算基准。

*支付周期与支付日期：约定租金是按月、按季度还是按年支付，以及每期租金的具体支付日期。例如，“每季度第一个月的X日前支付本季度租金”。

*支付方式：明确银行转账，并提供出租方指定的收款账户信息（户名、开户行、账号）。现金支付需谨慎，并要求出具收据。

*逾期付款责任：约定承租方逾期支付租金的违约金计算方式（如按逾期金额的日千分之X计算