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2026年城市物业管理规范计划

为全面提升城市物业管理服务水平，构建安全、整洁、舒适、和谐的居住环境，切实回应居民对美好生活的需求，结合国家及地方关于物业管理的政策导向、行业发展趋势及城市实际情况，现制定如下：

一、基础服务标准化建设

以“服务精细化、标准透明化、响应即时化”为目标，针对公共区域维护、环境卫生、绿化养护等基础服务制定分级分类标准，覆盖新建商品房小区、老旧小区、保障房小区等不同类型物业项目。

（一）公共区域维护

1.设施维护标准：明确电梯、楼道照明、单元门、健身器材等公共设施的维护周期与质量要求。电梯日常巡检由第三方专业机构实施，每周2次全面检查（含轿厢内紧急呼叫系统测试），每月1次深度维保，故障报修30分钟内到达现场、2小时内完成基础修复（特殊故障需48小时内出具解决方案并公示）；楼道照明灯具损坏后24小时内更换，单元门门禁系统故障48小时内修复，健身器材螺丝松动、部件锈蚀等问题3日内处理完毕。

2.道路与公共空间管理：小区内主路、支路及步行道无坑洼（允许误差≤5mm），路面破损面积≤0.2㎡的2日内修复，≥0.2㎡的5日内完成；消防通道、急救通道、无障碍通道实行“双标识+电子监控”管理，每日早晚2次巡查，禁止堆放杂物或违规停车，违规行为首次发现后1小时内劝离并记录，二次违规联动社区民警处理。

（二）环境卫生管理

1.清洁频次与标准：高层小区公共楼道每日早、晚各清扫1次（含扶手擦拭），低层小区每日清扫1次；电梯轿厢每日清洁3次（早7:00、午12:00、晚18:00），镜面、按键区域每2小时擦拭1次；垃圾收集点（站）实行“定时定点投放+错峰清运”，夏季（6-9月）每日清运3次（早6:00、午12:00、晚18:00），其他季节每日清运2次，地面无散落垃圾、无污水渗透，垃圾桶（箱）表面无明显污渍。

2.垃圾分类与资源化利用：所有小区全面推行“四分法”（可回收物、有害垃圾、厨余垃圾、其他垃圾），配置智能分类回收设备（覆盖率≥80%），每栋楼设置1名“垃圾分类督导员”（由物业人员或志愿者担任），每日投放高峰时段（早7:00-9:00、晚18:00-20:00）现场指导；厨余垃圾单独运输至指定处理点，可回收物由合作企业每周2次上门回收，资源化利用率目标达35%以上。

（三）绿化养护精细化

1.绿植养护标准：乔木每年修剪2次（春季3-4月、秋季10-11月），灌木每季度修剪1次，草坪每月修剪1次（高度控制在5-8cm）；病虫害防治采用生物防治为主（占比≥70%），化学防治为辅，禁止使用高毒农药，防治记录需在小区公告栏公示；绿化存活率≥95%，枯死绿植2周内补植完毕。

2.绿化空间功能拓展：鼓励有条件的小区利用公共绿地建设“微菜园”“亲子种植区”“宠物活动区”等功能性空间，需经业主大会表决通过（同意率≥60%），由物业统一规划并管理，定期组织业主参与养护活动，提升居民对绿化环境的认同感。

二、设施设备全周期管理

建立“档案电子化、巡检智能化、维保专业化”的设施设备管理体系，覆盖电梯、消防、供水供电、排水管网等关键系统，确保设施设备运行安全、高效。

（一）档案管理规范化

1.电子档案建立：2026年6月底前，完成所有物业项目设施设备电子档案的归集与录入，内容包括设备型号、安装时间、出厂合格证明、历次维保记录、检测报告等，通过物业管理信息平台实现“一设备一档案”，业主可通过小区微信公众号或APP查询设备状态（涉及隐私信息需授权）。

2.档案动态更新：每次巡检、维保、故障处理后24小时内更新档案信息，重大维修（费用≥5000元）需附现场照片、维修方案及费用明细，档案保存期限不低于设备使用年限（无明确年限的保存15年）。

（二）巡检与维保智能化

1.智能巡检系统应用：推广使用“物联网+传感器”巡检设备，电梯安装运行状态监测传感器（实时监测速度、平衡度、门机状态），消防设施安装水压、烟感、温感传感器，供水管道安装流量、压力传感器；巡检数据实时上传至管理平台，异常数据自动预警（如电梯运行速度偏差≥5%、消防水压＜0.1MPa），物业需在预警后1小时内派专人核查。

2.维保单位管理：电梯、消防等特种设备维保单位需具备一级资质，物业与维保单位签订合同时明确“响应时间≤30分钟、单次维保时长≥2小时、故障修复率≥98%”等硬性条款，每季度对维保单位服务质量进行评分（业主代表参与评分占比30%），评分低于80分的终止合作并列入行业黑名单。

（三）应急管理体系完善

1.应急预案制定：各物业项目需制定电梯困人、消防报警、停水停电、暴雨内涝等专项应急预案，明确应急响应流程（如电梯困人需在15分钟内到达现场、30分钟内完成救援）、