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2026年商业综合体中央空调维保外包监管工作计划

为确保XX商业综合体（以下简称“项目”）中央空调系统安全、稳定、高效运行，切实提升设备管理效能，降低运维成本，延长设备生命周期，结合项目2026年度整体运营目标及中央空调系统实际运行需求，现就维保外包服务监管工作制定本计划。

一、监管目标与基本原则

（一）总体目标

以“全周期管控、精准化监督、标准化执行、数据化评估”为核心，通过完善监管机制、强化过程控制、优化资源配置，实现中央空调系统全年设备完好率≥98%、故障响应及时率100%、平均故障修复时间≤2小时（非核心部件更换类故障）、能耗同比2025年降低3%-5%、用户满意度≥90%的核心指标，同时确保维保服务符合国家及地方相关规范要求（《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》GB50736-2012、《通风与空调工程施工质量验收规范》GB50243-2016等）。

（二）基本原则

1.目标导向：以系统稳定运行、用户需求满足、能耗管控为核心，将监管要求与维保服务目标深度绑定。

2.过程管控：聚焦“计划-执行-检查-改进”（PDCA）闭环管理，强化日常监督与动态调整。

3.标准先行：基于设备特性、使用场景及行业规范，制定分级分类维保标准，确保操作可量化、可追溯。

4.协同共治：建立“业主方-维保方-用户端”三方联动机制，通过信息共享与问题共商提升监管效能。

二、监管组织与职责分工

（一）监管组织架构

成立由项目工程管理部牵头，联合运营部、客服部及第三方技术顾问组成的“中央空调维保监管小组”（以下简称“监管小组”），具体架构如下：

-组长：工程管理部总监，全面统筹监管工作，审批重大维保方案及考核结果。

-副组长：工程管理部设备主管，负责监管计划落地、日常检查及问题督办。

-成员：

-设备工程师（2名）：负责技术标准审核、现场操作监督及故障分析。

-运营协调专员（1名）：对接商场、写字楼、餐饮等不同区域用户，收集需求反馈。

-第三方技术顾问（1名）：每季度参与技术评估，提供专业改进建议。

（二）职责分工

1.业主方（监管小组）：

-制定年度监管计划、维保服务考核标准及奖惩细则；

-审核维保单位提交的月度/季度维保方案、应急预案及材料采购清单；

-开展日常巡检、专项检查及用户满意度调查；

-组织故障分析会，监督整改措施落实；

-按季度汇总监管报告，向项目管理层汇报。

2.维保单位：

-严格执行《中央空调维保服务合同》约定，提交月度工作计划、执行记录及耗材使用台账；

-配备专业维保团队（至少3名持证人员驻场，含1名技术负责人），确保24小时应急响应；

-定期对设备运行数据进行分析，提交节能优化建议；

-配合监管小组完成检查、整改及用户反馈处理。

三、重点监管内容与实施路径

（一）维保服务全周期管控

围绕“日常巡检-月度维护-季度深度保养-年度全面检修”四级维保体系，制定差异化监管要点（详见表1）。

|维保周期|核心内容|监管要点|标准要求|

|-|-|-|-|

|日常巡检（每日）|设备运行状态监测（温度、压力、电流等参数）、管道/阀门泄漏检查、机房环境清洁|1.检查巡检记录完整性（参数记录间隔≤2小时）；br2.抽查30%设备参数与监控系统数据一致性；br3.机房温湿度（温度≤30℃，湿度≤70%）、消防设施（灭火器压力正常、标识清晰）|巡检覆盖率100%，异常问题30分钟内上报|

|月度维护（每月）|风机盘管清洗（滤网、翅片）、冷却塔除藻杀菌、水泵润滑及密封检查、自控系统功能测试|1.随机抽取20%风机盘管（覆盖高、中、低区）检查清洁度（翅片无积灰、滤网无堵塞）；br2.核查冷却塔水质检测报告（余氯≥0.5mg/L，浊度≤5NTU）；br3.测试自控系统联动功能（温度设定偏差≤±1℃）|清洗合格率≥95%，水质达标率100%，自控功能正常率100%|

|季度深度保养（每季度）|冷水机组油滤/干燥过滤器更换、换热器化学清洗、风柜皮带张紧度调整、水系统除垢（Y型过滤器拆解清洗）|1.核查更换部件型号与设备手册一致性（留存旧件备查）；br2.检测换热器清洗后传热效率（提升≥8%）；br3.检查风柜皮带磨损程度（裂纹长度≤5mm）|部件更换合规率100%，传热效率达标，皮带无异常磨损|

|年度全面检修（12月）|冷水机组核心部件（压缩机、电机）性能测试、水系统压力试验（1.5倍工作压力保压30分钟无