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2026年商业综合体中央空调系统运维工作计划

为保障XX商业综合体（以下简称“项目”）中央空调系统安全、稳定、高效运行，满足商场、写字楼、公寓等不同功能区域的环境需求，同时实现能耗优化与成本控制目标，结合2025年系统运行数据、设备状态评估及行业技术发展趋势，制定本运维工作计划。本计划以“预防为主、精准维护、智能优化、安全可控”为核心原则，覆盖日常巡检、预防性维护、节能改造、应急响应、团队建设等全流程管理，确保系统全年运行效率不低于设计值的95%，主要设备故障率控制在2%以内，综合能耗较2025年降低5%-8%。

一、系统现状分析与年度目标设定

（一）2025年系统运行总结

项目中央空调系统由2台离心式冷水机组（单机制冷量3500冷吨）、4台冷冻水泵（3用1备）、4台冷却水泵（3用1备）、2组闭式冷却塔（每组8台，共16台）、300台风机盘管、120台组合式空调箱及配套自控系统组成，服务面积约28万平方米。2025年运行数据显示：

-夏季高峰时段（7-8月）主机COP值为5.2（设计值5.5），因冷却塔填料老化导致冷凝温度偏高，影响效率；

-冬季（12-2月）部分办公区域末端制热不均，30%风机盘管存在风阀卡滞问题；

-全年总耗电量约1200万kWh，其中主机占比58%、水泵占比25%、末端占比17%；

-设备故障统计：冷却塔风机轴承损坏6次（因润滑周期不足）、冷冻水泵密封泄漏3次（因水质处理不达标）、自控系统通讯故障2次（因模块老化）。

（二）2026年度核心目标

1.设备可靠性目标：主要设备（主机、水泵、冷却塔）年故障率≤2%，关键部件（如压缩机、电机）无重大故障停机；

2.能效优化目标：综合能效比（IPLV）提升至5.8（较2025年提升11.5%），全年总能耗≤1120万kWh；

3.环境舒适度目标：商场区域温度控制在24±1℃（夏季）、20±1℃（冬季），湿度40%-60%；办公区域温度偏差≤1.5℃，投诉率≤0.5次/月；

4.成本控制目标：维护材料费用较2025年降低3%（通过备件集中采购与修复再利用实现），外委维修费用占比≤15%。

二、日常运维管理体系

（一）分级巡检制度

建立“日常巡检-专项巡检-联合巡检”三级巡检体系，确保设备状态实时可控。

1.日常巡检（每日）：由2名运维人员分白班（8:00-20:00）、夜班（20:00-8:00）执行，覆盖主机房、水泵房、冷却塔、空调机房及末端设备。重点检查内容：

-主机：运行电流、进出口水温（冷冻水7/12℃，冷却水32/37℃）、油位（≥视镜2/3）、振动值（≤4.5mm/s）；

-水泵：轴承温度（≤70℃）、密封泄漏量（≤5滴/分钟）、压力表读数（冷冻泵0.5-0.6MPa，冷却泵0.4-0.5MPa）；

-冷却塔：风机运行噪音（≤85dB）、布水均匀性（无偏流或堵塞）、集水盘水位（≥设计水位90%）；

-末端设备：风机盘管出风口温度（夏季≤16℃，冬季≥35℃）、风阀开度与温控器联动性、冷凝水盘无积水；

-自控系统：DDC控制器通讯状态（无红色报警）、传感器数据与现场仪表一致性（偏差≤0.5℃）。

巡检数据通过移动端运维平台实时上传，系统自动生成趋势图，异常数据触发一级预警（30分钟内处理）。

2.专项巡检（每周）：由技术主管带队，针对高风险部件开展深度检查。内容包括：

-主机油过滤器压差（≤0.1MPa）、冷媒纯度（含水量≤50ppm）；

-水泵联轴器对中（偏差≤0.1mm）、电机绝缘电阻（≥10MΩ）；

-冷却塔填料结垢情况（通过内窥镜检测，堵塞面积≤5%）、集水盘水质（pH值7.0-8.5，总硬度≤300mg/L）；

-末端风管漏风率（使用烟雾测试，漏风率≤3%）、保温层完整性（无破损或凝露）。

专项巡检报告需在48小时内提交工程部，问题点纳入周例会讨论。

3.联合巡检（每月）：由工程部、物业部、租户代表组成联合小组，重点检查公共区域（如商场中庭、电梯厅）及租户投诉高发区域的环境参数（温度、风速、噪音）。通过红外热成像仪扫描风管、阀门，识别隐蔽性热损失；使用声级计检测空调噪音（商场≤55dB，办公≤45dB），确保符合《民用建筑隔声设计规范》要求。

（二）运行参数动态优化

根据项目负荷特性（商场10:00-22:00高负荷，办公8:30-18:30高负荷，夜间仅维持基础需求），制定分时段运行策略：

-预冷/预热阶段（6:00-10:00）：启动1台主机，冷冻水泵、冷却水泵按50%频率运行，通过提前降温/升温减