上海海湾别墅分析报告.docxVIP

名目

第一局限

名目研究背景……………………………3

第二局限

市场概况了解……………………………4

1、整体情况分析

2、开发态势综述

3、区位差异分析

第三局限

区域市场分析…………………………38

1、区域环境简介

2、区域楼市分析

第四局限

SWOT分析……………………………43

1、地块环境调研

2、SWOT分析

第五局限

名目定位分析…………………………57

名目定位

客源定位

户型定位

第六局限

名目定位在思想中的显示………………………66

第一局限、名目研究背景

为正确市场定位，我们对海湾名目进行了前期的市场调研。依据该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场〔要紧为不墅市场〕相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期抵达如下目标：

了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势；

了解上海市不墅市场产品设计的开发趋势；

了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；

掌握海湾名目所处地块的根基特征；

掌握海湾名目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的根基特征；

明确海湾名目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；

掌握各类目标消费群体及业内专业人士对名目的初步认知；

明确海湾名目构建优势的市场契机及企业契机；

提出海湾名目的市场定位〔包括名目定位、目标客户定位、户型定位等〕的要是干思路；

10、出海湾名目在后期产品设计中的要是干思路和建议。

通过对各类信息、数据的收集和调研结果的

通过对各类信息、数据的收集和调研结果的给予得知，本次调研的实施过程和实施结果根基符合前期的构思及意图，能够充分保证研究的有效性及得出结论的可靠性。

第二局限、市场概况了解

一、整体情况分析

1、上海不墅市场趋向成熟

上海不墅市场起步于80年代后期，开发一直较为缓慢，进进90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速开发，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌进了谷底。

直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速开发，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛开发，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。

通过这三年的开发，上海的不墅市场已由单一的根基不墅类型开发成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓〔叠加式不墅〕的形成以及近年所出现的“里弄式住宅〞和“新独院住宅〞，均可瞧作是不墅的衍生产物，标明市场开始真正走向成熟。

近年来，上海不墅住宅建筑面积与销售量以持续１５％的幅度递增，往年不墅的总体价格水平比前年上涨了10％，而伴随着进世及第八次落息等利好消息的刺激，能够预见，不墅类物业的需求仍将呈放大趋势，不墅市场前景瞧好。

2、市场提供状况分析

——提供量持续放大

据统计，目前上海不墅开发用地近2万亩，平均每个名目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，因此近2~3年内上海不墅市场的提供量将抵达940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在提供量。

另外，从２００１年土地出让面积的容积率来瞧，呈现出大幅度下落趋势，往年１－９月平均容积率为１．３２，第三季度因此为１．１６；而前年同期分不为１．８７和１．８３。进一步反映出今年投放市场的不墅仍将处于较大的上升趋势。

——区域分布以近郊为主

据搜房网不墅数据库统计，目前沪上在建不墅有近100个，尽大局限分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售不墅名目总数占到了上海不墅提供量的80%以上。如下所示：

——价格结构合理

通过对在售不墅的总价进行分析发现，目前上海不墅提供量集中在100万至200万价格段，占到了提供量的46%；其次是总价在200至300万的中高档不墅，占总提供量的17%；而总价在100万以下的经济型不墅和总价在300万以上的豪华型不墅分不为15%和12%。从价格上瞧，上海不墅市场的产品结构与消费结构根基吻合，不存在大的结构性矛盾。

2、市场需求状况分析

——短期内需求增长有限

目前上海约1700万人口，以5口之家计算，约有340万个家庭单位。按照现有人均收进水平，结合国际惯例来统计，将有2％的家庭采办不墅，如此仅上海本地就蕴躲着6－7万套不墅的消费能