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当前房地产业面临的问题及对策研究

关键词：房地产；问题；对策；直接融资

住房是广大人民的生活必需品，有人说“小康不小康，关键看住

房。”可见，住房问题直接关系到千家万户的生活水平，关系到老百

姓的安居乐业，关系到社会公平和谐的实现。如今，虽然我国住房已

经实现市场化,但是因为房地产业在我国起步晚，历史短，发展过

于迅速，在很多方面还存在着不同程度的问题，阻碍着这个行业的健

康发展。因此，在房地产行业表面繁荣，房价持续攀升的今天，我们

有必要窥视一下这些表面繁荣背后隐藏的一些问题，并且探讨出有效

地解决途径，以促进中国房地产业健康的发展。

1当前中国房地产业存在问题

1.1土地供应环节不够规范

１９８８年，国务院决定在全国城镇试行土地使用权有偿转让，

定期出让土地使用权。同年１２月通过《土地管理法》的修改议案，

规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权可以依法出

让、转让、出租、抵押。从此，土地使用权由无偿划拨转为有偿出让，

供应环节由政府操作。虽然土地出让实现公开拍卖、招标或者挂牌的

方式，是为了避免暗箱操作，实现公平、公开，透明操作，但是随着

成交土地价格不断攀升，房地产产品的成本大大提高，房价大幅度上

涨，我们不禁担心，这样下去如果土地价格不能得到合理的控制，对

整个房地产业的影响将是非常大的。1.2房地产开发过分依赖

银行贷款，资金来源结构单一

《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.4》中指出，房

地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征，资金主要来

源为自筹资金、银行贷款、定金及预收款。其中预收款也间接地来自

银行贷款。不少购房者除首付房款20%外，其余80%可能都来自银

行。

据统计，目前银行贷给房产行业的资金比例过大，而贷款比值在

整个房地产总值中比例也过重，两者均超过60%。这个数值是偏危

险的。银行给房地产行业的资金过大，会影响到其他行业的正常发展，

而房地产商一半以上资金依靠贷款，一旦房地产行业热度消退，银行

的亏空就会加速经济泡沫的形成。

1.3房地产投资偏热，行外资金比重增加1.4房地产供求的

结构性矛盾突出

2006年以来，我国房地产市场出现局部过热。而结构性矛盾成

为房地产过热的重要原因。一是商业用房投资大大高于住宅投资；二

是高档住宅供应过多,而中低价位住宅供应数量则大幅下降。这种错

位直接导致了商品房空置规模快速上升，从而加剧了总量的矛盾；三

是社会保障型住宅数量有限，多数低收入家庭不能受益；四是投资者

大量囤积新房，使得二手房源不能充分释放，有效供给不足；五是城

市改造过程中带来的被动需求过多，也加剧了需求的增长带来的房价

上涨。

1.5消费者的理念有待更新

受中国传统思想的影响，“居者有其屋”在许多人心中有根深蒂固

的狭义性理解，“有其屋”变成了自有产权房，只有产权属于自己的才

算“有房”。其实，“居者有其屋”不等于“居者购其屋”。即使在发达国

家和地区，都存在20～40%的租房家庭比例，尤其是年轻人，过早

的背上沉重的还贷压力，不利于下一步个人事业的发展和生活水平的

提高。另外，租房有利于人口的流通，符合未来发展的趋势。

2面对以上问题，我们应该采取举措，确保房地产业健康发展

2.1完善土地供应制度，严格监控土地增量供应环节

依法出让土地是政府的职能之一，这个环节对整个房地产业影响

巨大。

（1）合理控制土地价格。近几年，出让土地给政府带来巨大的

财政收入，有些城市出让土地所带来的收入占到总收入的一半以上。

于是，有些缺乏长远眼光的政府，急于得到眼前的利益，实现自己任

期的政绩，用高价拍卖土地来拉动GDP的巨大增长，促使房地产行

业发展偏热。为了避免投资过热，政府应该合理的控制土地价格，引

导房价，促进房地产健康发展，让多数百姓能够买得起住房。

（2）减少住房开发过程中政府收费(税)环节。在房地产行业的

繁荣时期，土地供不应求。政府为了得到更多的收入，设置了名目繁

多的收费项目，除了土地出让金和双重配套费外，还要收蓝图审查费、

防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计

费、人防费、文物勘测费、施工合同鉴证费、预算审