养老地产专题研究.pptxVIP

养老地产专题研究;发达国家养老地产研究;比较项;截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%

与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4

入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主

20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。;60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。

经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。

据统计，与家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。;背景：人口结构发生变化，30年代婴儿潮老龄化加剧是导致美国老年社区形成的直接原因;太阳城倡导积极活跃的生活方式，调查表明，这里老年人的平均寿命延长十岁;太阳城规划为六大居住区，以适应不同类型老人的需求，同时住宅与各种生活配套和娱乐场所交织，创造一种完善、有活力的生活方式;方便和安全：所有的住宅设施都以方便老人为第一宗旨，并在尽可能考虑细节的情况下保障老人安全;健康和独立：完善的医疗服务系统体现细致的关心，保障老年人的健康需求;运动和娱乐：多元的、适合老年人的运动、娱乐场所，渗透至生活每一个角落;学习和交流：提供学习和交流的机会——生命的最后，梦想的再实现;年轻和自我价值：通过志愿者活动体现自我价值，同时节省管理成本，形成良好的社区氛围;根据老年人需求打造的功能体系和设施;截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。

目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。

日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。;日本战后两次婴儿潮，促使日本人口逐渐老龄化，直接引发政府对老年社区建设的主导;发达国家老年住宅的范例——日本;同居寄宿型;国外养老地产研究小结;国内养老地产研究;项目名称;房企、保险企业涉足养老地产：

绿地、保利、???成、万科纷纷涉足养老地产，首创、华润等也成立了研发机构

泰康人寿、中国人寿、合众人寿都已投资养老地产;企业赢利型养老地产;第一类养老服务嵌入式的住宅小区;北京怡海花园介绍;经营模式;第二类综合型的养老社区;北京太阳城介绍;经营模式;主流模式：房企涉足养老地产大部分停留在初级阶段，真正以后期运营管理为目的还很少

土地获取：多与政府合作取得土地用于养老地产的开发，但因为产权的不完整对项目后期销售和融资都会形成障碍

理想选址：环境优美且交通便利，配套齐全

优惠政策：低价获地、政府补贴、税费减免等

经营方式：出售或出租，出租型物业仍以会员费+租金的形式较为常见

运营管理：对医疗整合能力和运营能力有特殊要求，实际操作中需要整合一些医疗和运营资源；从房产开发企业角度考虑，更适合开发和运营分离

市场反应：虽然老年人口规模有，但因观念问题有效需求有限

规划设计：从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求

投入产出：前期投入大，公建及特殊设计提高成本，持有经营收益稳定但回收周期长，资金平衡是关键;养老地产的经营模式分析;;出售与持有相结合赢利模式典型案例;;北京市场养老地产的经营模式案例说明;爱慕家

香山脚下

海淀区香山新营20号;;;将府庄园

朝阳区东北五环环铁绿化带内;;;东方太阳城

顺义区仁和镇潮白河板块;;;位置大多都较偏远，区位不理想，只能注重项目内部环境营造

建筑形式多为多层公寓，有部分通过独栋别墅和四合院形式提升价值

注重老年人专用设施的细节设计，如无障碍通道、紧急报警系统、室内扶手、风雨连廊等;对企业开发养老地产的建议;企业为什么要开发养老地产？其机会点在哪里？;机会一;在世界人口老龄化的大趋势下，中国呈现老龄人口多、增长速度快的特点，人口倒金字塔结构开始出现，中国步入老龄化社会，并呈现老龄人口多，速度增长快的特点;城市空巢家庭比例加剧，农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老问题严重；而社会保障体系目前还不完善,政府政策支持社会资本参与养老问题的解决;机会二;机会三;机会四;1.营业税：

养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。

依据《中华人民共和国营业税暂行条例》

2.所得税：

对由民政部门审核批准,并核发《北京市养老机构执业许可证》的老年服务机构及核发《社区服务设施证书》的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。

对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非赢利性的机构，暂免征收企业所得税。

依据：《