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资产评估复习题及答案

资产评估复习题及答案——这一路真好，篇一

题目部分

本篇以资产评估为主线，涵盖金融、会计、房地产等不同学科领域

的章节内容，设计多种难度层级的课后练习，力求在同一篇章内凸显

“综合应用”的能力。请在作答时，先独立给出题目要点的答案要点，

随后给出完整计算过程与结论。

一、金融学与企业估值（难度：中等）

Q1、某公司未来五年的自由现金流（FCF，单位：万$）依次为：

120、140、160、180、200。折现率（WACC）为10%，假设永续增长

率为2%。请计算企业价值（EnterpriseValue，EV），并比较若以10%

折现率直接将第五年的FCF以永续增长法贴现的结果（终值法）与前

述综合PV之差异。给出结论与解释。

Q2、某资产的账面净值为100万。最近三个月同类资产交易价格

分别为110、105、115万，假设可比性良好且没有重大改动。请给出

市场比较法下的估值区间，并简要说明采用中位数还是均值的原因。

Q3、不动产估值中，使用成本法进行估值。假设重置成本为1800

万，累计折旧600万，土地价值200万。请给出该不动产的成本法估

值，并说明成本法适用的情境与局限。

二、会计学与资产评估（难度：中等偏易）

Q4、某企业对一项无形资产进行减值测试，账面余额为300万，

测试日公允价值减去处置成本后的净额为360万，使用价值为350万，

恢复价值为320万。请判断该无形资产是否发生减值，并给出会计处

理。

Q5、资产评估报告中，折现率的确定常常涉及风险调整。请简要

给出三种常见的折现率来源，并解释在何种情境下应采用谁的折现率

（如WACC、资本成本、无风险利率加风险溢价等）。

Q6、转让定价与关联交易：某公司与其关联方在境内交易设备，

独立交易可比价格区间为390-430万，已知该交易价格为420万。请判

断该价格是否处于公允区间，并给出若不在区间的调整思路。

三、房地产评估与土地使用（难度：中等）

Q7、某商业地产的市场租金为每平方米600元，年增长率3%，空

置率预计为5%。假设可租赁面积为2000平方米，运营成本净额为每

年200万元，资本化率（CapRate）为6%。请估算该物业的公允价值，

并简要说明敏感性分析的重要性。

Q8、某用途土地的市场价格区间为每平方千米1200万元至1500

万元。土地面积为08平方千米。请给出土地的市场价值区间，并简述

影响区间宽窄的因素。

答案部分

Q1答案要点：企业价值=FCF1/（1+r)＋…＋FCF5/（1+r)＾5+TV/

（1+r)＾5，其中TV=FCF5(1+g)／（rg)。数值：PVFCFs约592万，

TV约2550万，PVTV约1583万，EV约2175万。直接以终值法贴现

得到的结果相近，但若直接对第五年FCF做永久增长贴现，结果略有

不同，原因在于两者对终值与现金流时点的处理不同。

解析（略）：解释DCF核心思路——以未来现金流为基础、折现

到现值，终值法与持续增长法的差异在于终值的处理方式不同。关键

在于FV和PV之间的时间点、增长率与折现率的关系，学习时要注意

“rg”不能为负、增长率需合理区分长期增长与阶段性增长。陷阱包括误

用G与g、忽略自由现金流的再投资需求、忽略公司特定风险调整。

练习题类型：不同增长假设下的敏感性分析。

Q2答案要点：市场比较法估值区间=可比交易区间的中位数或平均

数。给出区间：105-115万，常用中位数作为代表，若资产质量差异较

大则需进行调整（如可比口径、折让/溢价），本文给出中位数110万

作为参考估值。若考虑样本分布非对称，亦可给出区间内的加权区间。

解析（略）：阐明市场法的核心是交易可比性与可比价格的有效性。

关键是确认可比性（资产特征、地区、时点、交易条件等）、并对样

本的离散性进行统计性处理。常见陷阱包括忽略交易条件差异、样本

量过小导致区间不稳、对极端值过度敏感等。多步题时，先确定区间、

再作必要的调整。

Q3答案要点：成本法估值=重置成本折旧+土地价值。数值：建筑

物净值=1800-600=1200万，土地价值200万，总估值=