土地使用权转让和股权转让的法、税区别、联系及风险规避.docxVIP

土地使用权转让和股权转让的法、税区别、联系及风险规避

土地使用权转让和股权转让的法、税区别、联系及风险规避

2019年一篇转让房地产公司股权被判处非法倒卖土地使用权罪的判决书引起关注，其“以转让股权为名，行非法转让、倒卖土地使用权之实”的判决理由，更是引起不少财税专业人士的担心。因为将转让土地使用权交易转化为转让股权交易，是一种典型的税收筹划方案。昨日本人正巧搜到苏州翡翠国际社区置业有限公司与国家税务总局苏州工业园区税务局、苏州工业园区管理委员会税务处理纠纷案的行政裁定书，并作了一点研习。所以，今天有空说说这个问题。

一、何为土地使用权转让和股权转让？

（一）土地使用权转让

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日国务院令第55号发布，根据2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订)?第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

注意这里的“再转移”一词，根据上述条例，土地使用权取得的原始方式仅包括出让、划拨两种原始方式。原始取得土地使用权后，经转让或出租可取得土地使用权，而转让又包括出售、交换和赠与等三种方式。结合该条例第四十四条规定的，划拨土地使用权，原则上不得转让、出租。换句话说，土地使用权转让是指土地使用者通过出让取得土地使用权后，将土地使用权出售、赠与他人或与他人进行交换。

（二）股权转让

关于何为股权转让？《公司法》仅第三章、第五章第二节分别对有限责任公司和股份有限公司股权转让的程序性作出要求，但股权转让的定义没有明确规定。

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十二条规定，法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据民法典第四百六十七条和第六百四十六条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。

所以，参照《民法典》第五百九十五条规定，股权转让可定义为原股东转移股权于受让方，受让方通过支付价款取得股东资格。结合《公司法》第四条规定，换言之，股权转让是指原股东将资产收益、参与重大决策和选择管理者等股东权利转移至受让方，受让方通过支付价款取得股东权利。

二、法律上的区别

（一）转让主体不同

土地使用权转让发生在土地使用权人与土地使用权受让方之间，即转让主体必须持有土地使用权。股权转让发生在股东之间或原股东与新股东之间，即转让方必须是公司的股东。

（二）转让标的不同

土地使用权转让行为，转让标的是土地使用权。股权转让行为，转让标的是公司股权。

（三）转让条件不同

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三章规定，土地使用权转让有诸多限制条件。比如应当签订转让合同、应当依照规定办理过户登记等。根据《公司法》规定，股权转让需要征得其他股东的同意，并依法办理股权变更登记等。

（四）登记部门不同

根据《不动产登记暂行条例》规定，土地使用权转让需要在不动产登记机构办理登记。根据《公司登记管理条例》规定，股权转让需要在市场监督管理部门办理登记。

（五）缴纳税费不同

根据《增值税暂行条例》、《契税法》、《印花税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》、《企业所得税法》等税法规定，土地使用权转让时，需要依法缴纳增值税、契税、印花税、土地增值税、企业所得税等。股权转让时，需要依法缴纳印花税、企业所得税等。

（六）适用法律不同

土地使用权转让受《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《民法典》、《土地管理法实施条例》等一系列与土地使用权转让有关的法律法规所调整。股权转让时，适用《公司法》、《证券法》等法规。

三、税务上的区别

（一）增值税

土地使用权转让时，根据财税〔2016〕36号文规定，应按照销售无形资产-自然资源使用权（土地使用权）缴纳增值税。

股权（上市公司股票）转让时，根据财税〔2016〕36号文规定，应按金融商品转让，依卖出价扣除买入价后的余额为销售额，缴纳增值税；若为无偿转让，则根据财政部?税务总局公告2020年第40号文规定，转出方以该股票的买入价为卖出价，按照“金融商品转让”计算缴纳增值税。股权（非上市公司股票）转让时，则不属于增值税征收对象，不需要缴纳增值税。

（二）土地增值税契税

根据《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人；根据《契税法》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。所以，土地使用权转让时需要缴纳土地增值税，土地受让方需要缴纳契税；股权转让时，不需要缴纳土地增值税、契税。

（三）印花税

根据《印花税暂行条例》第二条规定，产权转移书据需要缴纳印花税。不论是土地使用权转让还是股权转让所签订的合同，均为产权转移数据，都需