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房产买卖合同审查与风险防范手册

第1章合同基础与法律依据

1.1合同主体资格审查

合同主体资格审查是确保交易双方具备法律认可的民事行为能力的基础。根据《民法典》第143条，合同当事人应具备完全民事行为能力，即自然人年满18周岁，或以其他形式具备民事行为能力。在房产买卖中，买方通常为自然人，需核实其身份证件、购房资格证明及购房合同是否已备案。买方需提供真实、完整的身份信息，包括姓名、性别、出生日期、住址、联系方式等。卖方需核实买方是否为限购区域的购房人，是否符合当地限购政策，如北京、上海等一线城市对购房资格有严格限制。

卖方应提供房产证（不动产权证）原件及复印件，确保房产权属清晰无争议。需核实房产是否为夫妻共同财产，是否为抵押房产，是否已办理产权登记，是否存在查封、抵押、出租等限制。卖方应提供房产的详细信息，包括建筑面积、使用性质、装修情况、产权登记时间、是否为经济适用房、是否为共有产权房等。需核实房产是否存在产权纠纷或历史遗留问题，如房产证登记与实际产权不一致。需核实卖方是否为合法的房产所有权人，是否存在未登记的共有产权人，是否已取得预售许可证或房屋买卖合同。若为二手房，需确认房屋是否已取得《不动产权证》或《房屋所有权证》。

卖方需提供购房发票、契税发票、付款凭证等，证明已履行付款义务。若为分期付款，需确认付款进度及资金流向是否合规。卖方应提供房产的详细位置、面积